□文/丁 曦
（安徽理工大学经济与管理学院 安徽·淮南）
［提要］针对房地产企业发展现状，着重研究房地产企业的融资风险，从企业内部和外部两个层面入手，选取相应的2个一级指标和8个二级指标，构建风险评价指标体系；通过AHP法和模糊综合评价法对房地产企业融资风险进行有效的综合评价，以安徽省某房地产企业为例，通过实证分析以验证模型的有效性，最后根据对房地产企业融资风险的分析给出防范策略。
一、引言
房地产业对于国民经济发展起到重要作用，是改善人民生活和增强国民经济的重要产业。房地产企业的成功与否，与房地产企业筹集、利用资金的能力密切相关。房地产企业是资金密集型企业，在经营过程中需要大量的资金，仅仅依靠企业的自有资金是远远不够的。因此，融资对于房地产企业来说是必不可少的环节，而房地产企业在融资过程中会面临许多风险，对这些风险加以防控是每个房地产企业亟须解决的问题，以达到提升融资效率、促进房地产企业可持续发展的目的。
目前，我国学者已经在房地产融资风险方面做了大量的研究。王玮（2020）对中小型房地产企业的发展现状进行探析，通过分析企业存在的问题，给予相应的对策建议；林慧静（2019）认为宏观调控是近年来房地产企业面临最大的难题，短期内造成了房地产企业的融资困难；于美杰（2019）提出房地产企业必须重视融资风险管理，并构建针对性的融资风险预警体系；鲁新川（2020）结合新经济形势下房地产融资的现状，提出新形势下房地产融资的新路径；曹勐（2020）着重分析了疫情给住房融资市场带来的影响以及可能演变的方向；李婷婷（2020）提出企业应当扩宽融资渠道，实现资源的优化配置；黄桢（2019）认为房地产企业应采用多元化融资方式，如房地产投资信托基金、私募股权融资等方式；方建国（2019）认为健全房地产金融产业链，解决房地产业融资难的问题；常志方和苑东亮（2020）对房地产企业的众筹融资模式进行了研究，认为每股收益点是首要关注点；张力派等（2020）提出提高股权集中度有利于缓解房地产企业的融资约束；叶梅（2020）认为目前房地产企业对融资渠道的分配不合理。
通过梳理上述相关文献可知，关于房地产企业融资风险的研究还是非常丰富的。大部分的研究学者都是从分析我国房地融资现状入手，并对此提出一定的建议，这对我国房地产企业健康发展起到重大作用。本文从识别房地产企业融资风险因素出发，构建房地产企业融资风险评价指标体系，对房地产融资风险进行综合评价，并根据探析的融资风险影响因素，制定相应的风险防范策略。
二、房地产企业融资风险因素识别
影响房地产企业融资风险的因素有很多，影响关系错综复杂，而且各因素造成的严重程度也不相同。因此，对于每个房地产企业来说，进行风险识别是非常有必要的。风险识别就是从系统的观点出发，探析房地产融资所涉及的各个方面，在对房地产融资风险分类的基础上，把影响风险的因素分解为较易识别的基本单元。通过梳理关于房地产融资风险的最新研究成果，并结合我国房地产企业的发展现状得知，房地产融资风险主要从房地产企业内部和外部来探讨。
（一）内部风险。本文主要从融资结构、融资渠道、融资成本、企业财务状况、企业经营管理五个方面来探讨房地产企业的内部风险。
通过我国房地产企业发展现状可知，我国房地产企业融资结构单一，方式有限。我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金和其他资金三个方面。银行业金融资产在我国金融体系中占据主导地位，我国房地产融资结构与金融资产整体分布基本一致，银行贷款同样是房地产企业融资的最主要来源。大部分房地产企业过于依赖外部融资导致企业负债率过高，这也是房地产行业产生风险的重要原因。
房地产企业的融资渠道可以分为直接融资和间接融资，两者相互渗透，相互作用。在直接融资中，房地产企业可以直接从资金提供者获取资金，由于不同的企业或个人融资的信誉好坏有较大差异，这容易给房地产企业信誉带来一定的风险。间接融资是通过金融机构来进行的，是由金融机构来筹集资金和运用资金，这使得主动权掌握在金融机构手中。但是政府对于金融机构管理一般较为严格，因此相对于直接融资来说，间接融资风险较小，融资稳定性也较强。
如何降低融资成本、使用成本最低的融资方式是房地产企业目前亟须解决的问题。房地产企业的融资成本与融资方式紧密相连，同时也与资金提供的时间有关。融资成本在一开始最高，随着项目开发的进展，融资成本会逐渐降低。一般来说，自有资金的成本较低，但是大部分房地产企业仅仅依靠自有资金是没法完成项目的开发的，尤其是对于中小型房地产企业来说。银行贷款方式的融资成本，只需要支付银行贷款利息，成本也较低，而信托融资和股权融资方式的融资成本都较高，这使得银行贷款成为融资的主要方式，使得房地产企业的融资风险集中在商业银行。
企业自身的财务状况也影响着企业融资风险的大小。房地产企业要明确自身发展战略、偿债能力和合理的融资规模。当融资规模超过企业正常经营所需的资金量，会造成企业资金的闲置或浪费，而过度的融资规模会加大企业的负债，严重的会导致企业资金链破裂从而导致企业破产。房地产企业在经营管理方面也存在着很多问题，很多房地产企业缺乏融资创新意识，仅仅依靠银行贷款会使得抵抗风险的能力下降，不利于风险的分散。同时，一些管理人员缺乏风险防范意识，不重视风险控制工作，这都使得房地产融资风险加大。
（二）外部风险。本文研究的外部风险主要包括宏观调控、经济环境和市场竞争三个方面。
房地产的不可移动性使得房地产企业要承受所在地区的政策条件变化而带来的风险。房地产与国家发展形势紧密相关，在很大程度上受到政府政策的控制，国家或地方政府有关房地产融资的政策条件发生变化，会给房地产企业带来不可预知的风险。这就要就房地产企业时刻关注着国家的政策变化，从而积极地应对这一类的风险。
房地产具有高风险、高收益的特点。一方面由于房地产企业固定性的特点使其必须面临并承担因地理条件变化而带来的风险，并且房地产投资额大，开发周期长，各种经济环境变化都会对房地产企业的收益产生影响；另一方面房地产的发展与整个城市的经济发展趋势紧密相连，城市经济发展的变化和居民消费水平的变化都会直接作用在房地产企业的收益上。
随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，企业融资难度加大，使得房地产企业资金链条日趋紧张，一旦资金链断裂，风险就会暴露。目前，房地产市场竞争激烈，市场需求、价格等变化都会给房地产市场的供给以及居民的购买力带来一定的影响。现阶段，我国房地产市场已经进入限速时代，上调银行贷款利率、调整贷款政策、上调银行存款准备金率等都容易造成房地产企业的资金链断裂，同时给房地产企业的融资带来了困难。
从我国房地产发展的现状出发，结合本文对房地产融资风险的识别和分析，构建房地产企业融资风险评价指标体系，包括2个一级指标和8个二级指标。通过这个评价指标体系，基本上可以反映出房地产企业融资所面临的风险。（表1）
表1 房地产企业融资风险指标体系一览表
三、模型构建
对房地产企业融资风险评价有多种方法，如AHP法、概率分析法、敏感性分析、灰色理论法和模糊综合评价法等。本文将结合AHP法和模糊综合评价法对房地产企业融资风险进行分析，用AHP法计算一级指标和二级指标权重，构建模糊综合评价模型。AHP法是将一层次元素两两比较并对其重要性进行定量描述，然后利用数学方法计算反映每一层次元素的权重。模糊综合评价法是应用模糊变换原理和最大隶属度原则，考虑与被评价事物相关的各因素，对其作出综合评价。将两者结合能够提高评价结果的准确性。
（一）确定评价对象因素H。根据表1建立的房地产企业融资风险评价指标体系，设H为总评价指标体系，一级指标为Hi=｛H1，H2｝；二级指标为Hi，j=｛Hi1，Hi2，Hi3，…，Hi5｝，其中i=1，2；j=1，2，3，4，5；i表示为第i个一级指标，j表示第j个二级指标。
（二）建立评价集。评价集设为V=｛V1，V2，...Vp｝，即对各项因素指标的满意程度确定有可能出现的不同评价等级。
（三）建立权重集。一般来说，H中各风险因素影响的程度不同，从而对房地产企业的影响程度也不同。为了区分，对各因素Hi（i=1，2），应赋予相应的权重wj（j=1，2，3，4，5），由各权重造成的集合称为权重集合，用W表示：W=｛w1，w2，…，wj｝，且∑wj=1（j=1，2，3，4，5）。
（四）建立评价矩阵。评价矩阵表明单因素Hi对评价集V的隶属度，评价矩阵可表示为：
式中，K为评估专家总数，kij表示有k个专家认为Hi属于第Vj个等级，rij为H中因素Hi对应V中等级Vj的隶属关系，因而rij是第i个因素Hi对该事物的单因素评价，它构成模糊综合评价的基础。
（五）进行多级模糊综合评价。表1的指标体系从不同的方面反映了不同风险对房地产企业融资的影响，所以在评价时为了综合考虑全部因素对评价对象取值的影响，需要做多级模糊综合评价，即从最底层开始，逐层上移得出。
首先，计算准则层第i个指标的综合评判集Bi：
Bi=wiRi=（bi1，bi2，…，bip）（i=1，2，…，m）（3）
式中，wi为评估因素集Hi的权重集，wi=（ai1，ai2，…，ain）；ri为评估因素集Hi的评价矩阵；n为第i个指标下的评估因素个数；m为准则层指标个数。
其次，计算目标层评判集B：
B=WR=（b1，b2，…，bm）（4）
最后，使用模糊分析法对房地产企业融资的风险做出评价分析。其算法为：
S=B·VT（5）
其中，V为评价集的加权系数矩阵，V=（v1，v2，…，vp）；p为评价集中的评价个数。
四、实证分析
运用以上确定的研究模型，来验证其在房地产企业融资风险评价中的应用。本文以安徽省合肥市的房地产公司A为例，合肥市是安徽省的省会城市，选取合肥市某房地产企业进行研究，更具有代表性。本文首先将房地产企业融资风险分为五个评价等级，详情如表2所示。（表2）
表2 指标评价等值一览表
接着确定各层次的指标权重，根据专家调查法并结合房地产企业融资现状对各个层次的因素进行打分，构造每一层次的两两比较判断矩阵，并采用AHP法计算各判断矩阵的权重。
一级指标相应的判断矩阵，如表3所示。（表3）
表3 以H为准则的判断矩阵一览表
计算得出：W=（0.8333，0.1667）；λ=0.5；C.I=0；C.R=0＜0.1，通过一致性检验。
二级指标相应的判断矩阵，如表4和表5所示。（表4、表5）
表4 以H1为准则的判断矩阵一览表
表5 以H2为准则的判断矩阵一览表
计 算 得 出：w1=（0.3679，0.2157，0.2278，0.1172，0.0672）；λ≈5.2539；C.I=0.0635；C.R=0.0567＜0.1，通过一致性检验。w2=（0.5571，0.3202，0.1226）；λ≈3.0131；C.I=0.00655；C.R=0.0126＜0.1，通过一致性检验。
然后，根据专家调查法邀请A公司10位专家，包括6位建筑行业专家和4位公司的中高层管理人员对每一层风险因素进行打分。10位专家房地产A企业融资风险的隶属度打分表，如表6所示。（表6）
根据表6，得出房地产A企业融资风险评价单因素评判矩阵：
表6 房地产A企业融资风险隶属一览表
对房地产A企业融资风险进行一级模糊综合评判，由公式（3）可知：B1=w1R1
=（0.67901 0.20196 0.08795 0.02016 0.00672）（8）B2=w2R2=（0.43115 0.35651 0.21224 0 0）（9）
由此可以得出，房地产A企业融资风险一级模糊综合评判矩阵：
对房地产A企业融资风险进行二级评判，由公式（4）可知：
由公式（5）可知：
而7＜7.9831＜9，且相比于9更接近7，由此可知房地产A企业存在较大的融资风险。
五、结论及建议
房地产业能够在一定程度上促进当地的经济发展，同时带动相关产业的发展，已经成为国民经济的支柱性产业。随着我国对融资渠道监管的加强，房地产企业融资风险增加，融资也变得更加困难，基于这种现实背景，对房地产企业融资风险进行研究是非常有必要的。
鉴于以上分析，本文给出以下建议：一是开拓多元化融资渠道。多元化融资是国家宏观调控下房地产行业的必然选择。房地产企业要根据自身发展情况，充分利用金融市场，建立多层次多元化融资模式，将各类融资模式进行整合和分析，以便企业做出决策，更好地为企业提供资金支持，降低企业的融资风险。我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，拓宽房地产融资渠道，探索多元化融资方式也是房地产企业亟须解决的问题之一。二是加强成本控制，确定合理的融资规模。房地产企业的融资成本与开发项目的时间有关，这就要求企业在这期间要做好预期现金流的预测与分析，同时做好成本控制管理，落实到项目的各个环节上，并尽量缩短项目的开发时间从而增加企业的收益。同时，企业也要确定合理的融资规模，融资规模要符合企业的发展目标，合理的融资规模能够更好地促进企业运转，促进企业持续发展。三是企业要提高风险防范意识，建立风险预警体系。一方面企业要增强防范意识，做好内控工作。房地产企业可以从管理制度、内部环境、风险评估等方面入手，构建完整的内控体系，使各个部门更好地执行各自的职责，从而加大对风险的管控。另一方面企业要建立融资风险预警体系，识别企业所面临的风险因素，以便更有效地对融资风险进行评价并及时采取相应的措施进行防控，促进房地产企业的平稳健康发展。
