■彭 湑

自1996年以来，在近20年的时间里，天津市及全国的房地产市场都经历了一场从平静到超级繁荣的局面。在房地产蓬勃发展的这些年中，房地产投资起到了不可低估的作用。回顾这20年来天津市房地产投资的走势特点，是对这20年的历程的一个总结，可以为未来提供一定的参考作用。

天津市房地产投资与全市固定资产投资的关系

1996年以来，除1999年以外，天津市资本形成对GDP的拉动都要大于最终消费支出对GDP的拉动。尤其是最近几年，在一系列大项目的带动下，资本形成对GDP的拉动甚至是最终消费支出对GDP拉动的2倍，有时甚至达到3倍。可见，固定资产投资对天津市经济的作用目前还非常巨大，处于首要的地位。在固定资产投资中，房地产投资是非常重要的一块，近20年房地产投资与固定资产投资是怎样的关系呢？表1是1996-2013年天津市固定资产投资与房地产投资走势表。

1996-2013年，天津市城镇固定资产投资由363.18亿元增长到9528.09亿元，年均增速为21.2%。而同期房地产投资由71.51亿元增长到1480.82亿元，年均增速为19.5%。房地产投资并不像想象中的高于城镇固定资产投资平均增速，而是落后于城镇固定资产投资平均增速1.7个百分点。在这场房地产盛宴中，房地产获得了远超过其他行业的收益。但房地产在投资方面，却没有达到行业的平均投资增速。未来，随着房地产泡沫的逐渐消失，各个经济主体在房地产业的投资要非常谨慎，房地产的超额收益很难再次重现。

表1 天津市1996-2013年城镇固定资产投资与房地产投资走势 （单位：亿元）

天津市房地产投资结构特点

根据《天津市统计年鉴》的统计口径，天津市房地产投资主要分为住宅投资、办公楼投资、商业营业用投资、其他投资四类。在近年来的房地产盛宴中，房屋住宅的价格快速增长，吸引了大量的房地产投资进入住宅项目。同时，由于住宅价格上涨的替代效应，其他各类非住宅房地产的价格也在同步上涨。对各类房地产项目的投资都在不断加大。表2是1996-2013年天津市房地产投资的构成。

通过对表2进行分析研究可以得出，在1996-2013年这段时间里，天津市房地产投资的年均增速为19.5%。在房地产投资的4个构成部分中，住宅项目投资和其他房地产项目投资的年均增速是大于房地产投资的平均增速的。其中，住宅项目的投资年均增速为20.3%，其他房地产项目投资年均增速为20.6%。在这样的发展速度下，住宅项目投资总额占房地产项目的投资总额由1996年的60.0%发展到2013年的66.6%，占比提高了6.6个百分点。办公楼项目和商业营业用项目的投资年均增速分别为17.2%和16.4%，两者的年均增速低于房地产项目平均年均增速。办公楼项目投资占房地产投资比重由1996年的9.3%下降到2013年6.7%，商业营业用项目投资占房地产项目投资比重由1996年的17.5%下降到2013年的11.2%，虽然两者下降的程度都不大，但是由于两者占房地产项目投资比重本来就小，还是值得关切的。

天津自贸区设立对房地产投资的影响

天津自贸区的设立，是顺应全球经贸发展新趋势，实行更加积极主动开放战略的一项重大举措。自贸区的设立对天津市的房地产发展具有积极的影响，为未来天津市房地产发展提供了重大的机遇。

随着自贸区最终审批下来，自贸区相关股票一度大涨，滨海新区内许多公司直接受益。在自贸区政策利好的推动下，滨海新区甚至天津市的整体房地产投资都在水涨船高。一方面，随着各大服务贸易企业及其他大型企业的入驻，产业地产投资项目不断受益，催生了大量工业用地、产业园区用地的投资需求；另一方面，企业的入驻必定也会带来大量的人口流入，进而拉动一系列包括商业、办公以及住宅方面的投资需求，引发相关的房地产项目投资。

从自贸区的优惠政策看，对于房地产开发企业来说，以人民币利率市场化、金融业对外开放以及大量国际型金融机构的入驻，将极大提升房地产企业的融资环境，拓宽融资渠道，并在一定程度上降低房地产企业的融资成本，增强企业融资能力及财务实力，加速其投资步伐。

表2 天津市1996-2013年房地产投资构成 （单位：亿元）

促进天津市房地产发展的对策建议

（一）盘活存量土地，调整土地供应力度

为了使投资环境进入一种良性发展，避免房地产发展过程中出现的一些弊端，就要针对历史经验采取一些新的措施。土地供应应坚持以住房为主，避免大面积开发商业楼盘。闲置土地过多的地区，要限制新的土地供应，以促使存量土地消化。另外，由于投资方方面的原因造成长期闲置的土地，由政府收购进入土地储备系统，在后期发展中根据实际情况进行再招标。

（二）完善法制建设，进一步强化房地产市场法制管理

政府应增加从土地招标拍卖到商品房上市整个过程的透明度。同时，针对目前房地产市场管理的薄弱环节，抓紧修订有关政策法规，进一步完善房地产市场管理制度，加大对房地产市场主体经营行为的执法监督力度。为该地区房地产投资创造一个良好公平的环境。

（三）遏制投机性需求稳定房地产市场价格

在房地产盛宴进程中，在房价持续增长预期引导下，闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀，对房价上涨推波助澜。为遏制投机性需求，应认真贯彻落实各项房地产宏观调控政策。近年来房价的持续上涨对住房市场需求结构产生了重要影响。城市居民家庭收入水平与住房价格不相匹配，广大的中低收入阶层即使有银行按揭支持也仍面临首付和还贷压力。为满足中低收入阶层住房需求，一是要积极发展租赁市场，以租代购；二是应构建多层次的住房保障体系，增强中等收入家庭购房能力；三是发展廉租房保障，解决极低收入家庭居住困难。