彭建勋
摘 要：根据武汉市国土资源和规划局、武汉市交通发展战略研究院发布的《2012武汉市交通发展年度报告》披露的最新统计数据，武汉市机动车拥有量已突破130万辆，全市私家车已突破60多万辆，按国际通行的1：1.2的泊位供需比例，仅私家车就需停车泊位70多万个，但现状不足25万个，缺口超过50%以上。武汉市中心城区停车位每年增长不足万余个，但平均每月机动车增加就达万余辆。家庭汽车拥有量的快速上升，使得地下停车位的开发和利用意义重大，但近几年各种有关住宅小区地下停车位买卖、租赁、使用、收费纠纷不断，如何解决地下停车位的产权纠纷、增强开发企业地下停车场建设的积极性、有限开发利用土地等社会稀缺资源，不仅是我国房地产制度完善的法律问题、提升投资效益的经济问题，更是影响和谐社会构建的社会问题。
关键词：停车位；出让转让；建议
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2018）08-0225-01
1 地下停车位的权属问题
根据物权理论，只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。住宅小区地下停车位四至明确、与住房相区别，是一独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。然而我国“房地不分离”的原则，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权，会存在产权定义不清的问题，其原因是地下停车场是建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额，不拥有土地使用权是无法对其取得产权的。
按照我国现行的法律体系，取得地下停车位财产权利，首先在形式要件上，必须取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；其次在实质要件上，必须取得相应土地使用权面积份额。地下停车位与其上的土地不可分离但又互不相属，虽然地下停车位不计建筑面积，无法分摊土地使用权面积，但根据《物权法》第136条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立，这样就对地下停车位所对应的土地使用权的正当性作出了一个合理的解释。地下停车位符合理论上成为专有权标的的独立性标准，其建筑面积也有对应的地下土地使用权，符合取得房地产权属证书的强制性标准，在权属正当的前提下开发商拥有对地下停车位处分的权利。
2 地下停车位的归属问题
既然地下停车位具备能够办理独立的权属证书的条件，那么其产权归属又如何约定呢？第一，根据土地使用权属确定地下停车位的归属，第二，根据投资状况来确定地下停车位的归属。
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，认为应当通过开发企业和业主的约定范畴来确定地下停车位的归属，没有约定的属于业主共有。地下停车位在使用上或构造上的独立性较强，除满足规划要求外，地下停车位的修建、投资大小等开发企业都是可以自主决定的，这就引出了上述的第二个方面“根据投资状况来确定地下停车位的归属”。
非人防工程的地下车库产权归属争议发生在开发企业与业主之间，本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，开发企业是按照规划要求建设小区地下车库，是地下车库销售之前的唯一出资人，对其出资建设的地下车库拥有所有权。
人防工程的所有权是属于国家还是建设单位的争议问题，我国《人民防空法》第二条规定“人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。在房屋买卖合同中，结建人防工程属于“附属公共配套设施”，没有进行公共面积分摊。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。因此，工程建造者的开发企业在出售之前就应当享有所有权。
3 其他城市地下停车位的现行政策
目前，我国在地下停车位权属方面，尚没有全国统一的法律规定，但随着有关地下停车位权属争议的日益突出，各地相继出台了针对性的地方性法规或政府规章。
2009年5月22日，杭州市出台《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，对合理利用地下空间，给出了明确的说法：今后地下车位也可进行土地登记并办理产权证。已建成的存量经营性地下空间也可按此次出台的规定补办有偿使用手续，补办手续时要提供权属来源证明，并征得市有关主管部门同意，补办完成有偿使用手续后，便可按规定申报地下空间建设用地产权登记。此次出台的《规定》将有偿使用地下空间土地出让金缴纳标准下降了10%，这一举措无疑将提高建设单位深度开发地下空间的积极性。
深圳市规划国土委目前草拟的《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法（代拟稿）》，拟允许住宅小区停车位转让，停车位少于房屋套数的小区，一套房屋只能购买或租用一个车位。拟用转让市场化刺激停车位增建，该办法依据物权法及有关法律法规对停车位开发利用、权属确定、权益转让等做出了明确规定，有望解决地下停车场权属问题。
上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类：其一是结建或者补建的民防工程，即其定性为民防工程，只是在实际使用时将其作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此，开发企业可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。第二类系严格意义上的地下车库，即开发企业在立项、设计等时候均将其作为车库。
4 武汉市有关地下停车位的现行政策及建议
目前武汉市有关地下停车位有所规定，但仅仅是方向性意见，具体可实施的产权交易或产权备案约定不清。2011年施行的《武汉市物业管理条例》第六十三条规定，物业管理区域内用于停放汽车的车库、车位应当以出租、出售或者附赠等方式优先分给业主。2003年武汉市房产局就房产交易与权属登记发证中的有关问题出台《关于进一步明确房产交易与权属登记发证工作中有关问题的意见》[武房产〔2003〕106号]，明确关于商业摊（铺）位、车库（位）房产申请登记发证的条件。商品房销售中的商业摊（铺）位、车库（含单体车库、架空层车位、地下车位）（下同），办理房屋所有权证登记时，必须同时具备以下条件：在已审批的规划设计中有明确“商业”或“车库”用途的认定；必须符合房屋建筑面积认定的基本条件；必须具备固定的权属界址，且施工设计图与实际现状保持一致。
根据《城市地下空间开发利用管理规定》、《物权法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等相关法律法规，在借鉴杭州、深圳、上海等地经验，在武汉市现有地方性法规基础上，尽快完善有关地下停车位土地使用权方面的法律法规。对于地下空间的土地使用可以看作是将土地分割为地上及地下两部分，地下建筑计算地下建筑的容积率，地上建筑进行地上建筑的容积率的计算，也就可以为地下空间的可用建筑核发地下空间的土地使用权证。南京、深圳等地已核发地下空间土地使用权出让证书。最重要的就是土地主管部门出台地下空间土地使用权登记的实施办法。
5 结语
针对目前停车位严重不足的情况，解决该问题的根本，在于鼓励停车位特别是地下停车位的建造，而地下停车位的建造成本较高，开发企业要能收回部分投资，地下停车位必须能实现产权登记备案，能实现停车位出让，停车位出让的前提必须是其产权明晰，产权属于开发企业的停车位开发企业才有权出让，其收取停车位出让费用也就合理合法。只有允许停车位转让的市场化，才能充分调动各方面建造停车位的积极性，从根本上解决停车难的问题。
参考文献
[1]李千千.商品房住宅小区地下停车位权属问题研究[D].北京工商大学，2008.
