黄旺弟
房地产代建业务的产生对企业财务提出了新的要求和挑战，财务管控的好坏直接影响到房地产代建业务的盈利水平及风险程度。本文就房地产代建业务的财务风险进行分析，并对房地产代建业务的财务管控提出提升意见与建议。
近年来，房地产行业市场竞争日趋激烈，随着国家限购、限贷及税收政策等宏观调控措施的出台，很多房地产企业的发展遇到瓶颈。传统房地产开发项目开发周期长、成本高、资金投入大，同时愈发严峻的销售形势造成企业回款速度过慢，导致房地产企业面临更大的资金压力和财务风险。而房地产代建业务的产生，使得成熟的房地产开发商可以更加专注于开发和销售环节，避免了资金成本带来的压力，是房地产企业运用自己丰富的开发和销售经验、品牌效益创造利润的过程。那幺，房地产企业在代建项目过程中会产生哪些财务风险，这些风险应该如何防范与管控。
一、房地产代建业务的合作模式
房地产代建是由委托方发起诉求，把自有的土地、资金交给有开发经验且品牌较好的专业代建方进行代建，事前双方进行评估，协商一致，达成协议，最后实现双赢的一种商业模式。最初的代建模式由政府代建开始，比如政府让房地产企业代建保障性住房及市政设施，这类代建收入很低，一般不超过建安成本的3%。后来，一些有一定实力并且想要进入房地产行业的小企业，由于缺乏房地产开发及销售经验，开始寻求一些大型的品牌房企合作开发项目，并由一开始的股权合作开发慢慢延伸到了以代建模式合作开发，这时候品牌房企所获得的利润率比政府代建项目高，一般能达到销售收入的5%～8%。
发展到现在，房地产代建的类型主要包括商业代建、资本代建及政府代建三种模式。商业代建的委托方一般是已经取得土地使用权的中小开发商，并且项目开发的全部或者主要资金由委托方承担，代建方通过自己的项目管理团队，向代建项目输出其品牌价值与核心技能，为委托方提供包括开发、销售、运营或者项目融资等全过程的管理服务，由此小开发商能够学习到品牌开发商的一些开发、销售经验，并且能够提升自身项目产品的市场价值，产生更高的溢价。与商业代建不同，资本代建的委托方是资本方，一般是指各类专业进行房地产投资的金融机构或者财团，由他们委托专业的代建方对代建项目进行全过程开发管理。政府代建一般是房地产企业与政府相关部门合作，承接政府建设项目，例如改造和建造安置房和大型公共配套设施等。虽然政府代建的利润较低，但是可以获得更多的社会资源。
二、房地产代建业务的财务风险
由于代建业务的主要资金来源并非出于代建方，代建方作为专业管理团队挣取利润，并没有太大的资金成本，故很多房地产企业开始涌入代建业务市场。但是在实际业务过程中，代建业务还存在着很多问题，其中财务风险也是代建业务最值得关注的问题之一。
（一）代建方无法摆脱委托方对代建项目经营决策的影响
房地产代建业务要想实现利润最大化与可持续发展，代建方就必须和委托方保持良好的沟通，用自己的专业更好地服务于委托方，得到委托方的认可才能在市场上占据一席之地。不然口碑坏了，很可能得不偿失。
但代建方作为代建项目的被委托方，只是代建项目的管理者，只能根据合作协议约定的权限行使管理权，项目的一些重大经营决策需要取得委托方的同意，比如成本控制、开盘时间、销售价格等，都需要跟委托方沟通并形成一致意见。而有些委托方往往因为不够专业或者缺乏对市场的洞察力，决策缓慢，不够果断，导致错过最佳的销售时期，或者因对未来市场期望过高，导致定价不合理等，不仅使得自己的利益受损，还使得代建方的利益受到损害。还有一些委托方为了控制成本，甚至想要不惜牺牲项目的品质，这样不仅可能引来客户的投诉，影响项目的销售，还会影响到品牌房企的口碑。
（二）代建业务的利润和现金流难以支撑起房地产企业的规模
代建业务虽然避免了房地产企业在一个项目上投入大量的资金，减少了企业的资金压力，但是代建业务的收入规模相对较少，扣除一些人工和管理成本之后，利润更加薄弱。而且这些收入和利润往往需要在项目开发到一定程度或者开发完成之后才能实现，需要一定的周期，一般不能当年实现收入的确认。
这就导致房地产企业无法产生大量的现金流，企业的规模无法支撑起来，限制了企业的规模发展。
（三）委托方的财务状况直接影响到代建方能否收回代建收入
代建业务的利润本就薄弱，如果委托方的资金链出现问题，代建方又没有制定很好的应对机制，那幺代建方很有可能无法收回约定的代建收入。更有甚者，如果委托方的资金链断裂导致项目无法正常运营和竣工，购房者无法正常收楼，代建方不仅可能无法收回代建收入，很有可能需要为代建项目垫资。
房地产企业进入代建业务市场就是为了以很少的资金成本获取稳定的利润，若是委托方的资金问题导致代建方需要为代建项目垫资或者无法收回代建收入，就违背了房地产企业进入代建业务市场的初衷。
（四）代建项目的融资风险
有些代建项目的委托方只愿意提供土地，后续的开发不想继续投入资金，而委托方自己又没有很好的融资渠道和经验，这时候往往会让代建方提供融资方面的服务。但是银行等金融机构一般看重的是代建方这种有经验、有口碑的品牌房企的实力，这时候代建方为了项目能够顺利融资，很有可能需要为代建项目进行融资担保。当然，代建方一般会收取一定的融资担保费用。
如果项目进展顺利并且利润可观，可以按时归还项目融资的本金和利息，代建方不仅可以获得正常的代建收入，还能获得一笔额外的融资担保收入。但若项目进展不顺利，或者由于市场原因导致销售不理想，代建项目无法按时归还融资本金及利息，那幺作为担保方的代建方就要承担连带担保责任，甚至还会影响到代建方自己其他一些正常项目的融资。这个代价就太大了。
三、房地产代建业务的财务管控重点
房地产企业的代建业务范围较广，包括对代建项目的报建、施工、销售、交付及后期运营阶段。所以在运营代建项目的过程中，必须做好事前、事中、事后的财务管控，抓住管控重点才能降低代建业务的风险，让企业获得稳定的利润。
事前，代建方应该对代建项目和委托方做好尽职调查，评估合作方的法律风险、财务风险和资金情况，了解委托方的经营诉求，过滤一下委托方的不合理的要求，比如要求代建方为代建项目代垫大额资金，或者无偿提供融资担保等。还需要对代建项目进行全面财务测算及市场评估，对代建项目的利润情况进行预测。
事中，代建方应该取得代建项目的财务把控权或者共管权，防止委托方乱用项目资金，影响项目正常运营。并在代建项目开发过程中，做好项目的成本控制和财务预算。通过财务预算管控系统对项目资金情况进行实时监控，把控大额工程材料款的支付方式和支付节奏，控制财务成本，达到财务预算和成本控制目标。
事后，代建方应该制定风险应对机制，即使委托方出现问题也能够在一定程度上保障代建方自身的利益。比如要求委托方提供反担保，或者要求代建项目资金在保障项目正常运营外，首先应该满足代建方的代建费用，确保代建方尽早收回代建收入。
四、房地产代建业务的财务管控提升措施
（一）制定并完善代建管理制度，促进经营体系的规范化
在代建房地产前期的项目开发中，部分管理制度不够完善，导致公司各方面管理能力参差不齐，容易出现问题和产生矛盾纠纷。因此，房地产企业在代建过程中应加强自身管理，不断制定及完善代建管理制度，为做好代建业务的财务管控提供前提条件。
首先是应对各个委托方进行分类评估，划分不同的等级，通过分析项目信息、委托方的资产情况、信用情况、财务状况、历史项目的经营情况等，划分委托方和代建项目的等级，根据等级选择比较优质的项目及合作方；
其次是做好项目规划，加强对项目开发的全盘掌控。代建方应为代建项目做好全面规划，并定期将各个代建项目各期经营情况进行分析与总结，针对各个阶段出现的问题进行相应的处理和纠正；
最后是财务部门应积极协调相关部门制定出切实可行的管理办法以规范代建业务的运营模式并严格遵守法律法规和规章制度的规定。
（二）健全财务预算管理体系，实现资金管理及成本管控目标
房地产项目的投资周期长、资金需求量大，故需要通过制定预算计划对项目的资金使用进行统筹、协调以及控制，从而确保项目成本管控目标的实现和资金计划的合理执行。因此，做好代建项目的财务预算编制工作，健全财务预算管理体系，对于房地产企业做好代建业务的财务管控工作是非常重要的。
一是，根据代建项目的规划和市场现状，做好项目全面预算和目标成本的编制，并严格按照管控目标执行；二是，加强代建项目资金使用的审批流程，有效降低项目资金风险和资金浪费；三是，通过财务预算管控系统对资金情况进行实时监控，并通过系统数据对项目经营过程中可能产生的各类经济问题进行预测分析，实现对资金使用和成本控制的目标。
（三）探索建立融资新模式，扩充项目资金来源
房地产属于资金密集型行业，资金来源是否充沛是房地产企业发展的重要保障。当前我国房地产行业渐趋成熟，与房地产项目相关的融资方式也趋于多元化，但是都离不开债权融资和股权融资两种方式。而房地产代建项目，一般情况下由于股权和管理权的分离，大部分选择债权融资，即直接以项目为载体通过金融机构进行项目开发贷款或者发行公司债等，融资渠道和结构较为单一。而随着国家政策的不断收紧，审批越来越严，有些代建项目未必能够顺利通过金融机构的审批，这对于房地产代建业务的财务管控也面临着极大挑战。
房地产代建企业在选择代建项目融资方式时，可以增加股权融资的比例，比如可以通过房地产投资信托基金、私募股权融资以及引入其他投资者等方式对项目进行融资。通过上述合适的融资方式，可以有效降低房地产企业初始自有资金的投入，可以有效降低融资风险，为企业的发展奠定基础。
（四）创新激励机制，提升利润空间
代建模式下，房地产代建企业一般只能按照代建工程成本或者项目销售收入的一定比例，收取固定的代建管理费用。这部分费用的收取需要在项目进行到一定阶段或者完工后才能取得，而且有一定的条件，如果没有达到委托方的要求，很有可能会使代建费用减少。这种情况下，代建方的收入比较有局限，且上限已经设定，很难再增加收入，利润空间有限。
房地产代建企业可以跟委托方协商更多的激励机制，要求代建项目在达到一定的超额目标之后提升代建管理费的比例。比如设定销售保底价格，超过保底价格成交的部分按照更高的比例提取代建管理费；或者项目的品质达到更高标准后可以增加一定的代建费用；另外，还可以基于目标成本的数据，在保证项目品质的前提下，核算项目节省的成本，并根据节省成本的一定比例提取代建费用等等。代建收入的增加不仅可以提升房地产代建企业的利润空间，还可以提高代建项目管理人员的积极性，让代建项目得到更好的管理，降低由于管理不当造成的代建项目品质下滑，影响品牌口碑的风险，也可以让财务管控措施更加有效地实施。
（五）深化财务管控建设，提升管理水平
随着房地产代建业务规模越做越大，越来越多的房地产代建企业开始注重对代建业务的财务管控制度建设，在这种情况下，房地产代建企业应当在业务发展的同时加强财务管控制度建设，以此来提高自身应对经营活动的能力及风险控制能力。一方面，房地产代建企业应当根据代建业务的特殊性和企业自身的特点，制定合理的代建业务财务管控制度，并严格执行。在执行的过程中，及时对财务管控制度和财务管控建设成果的执行情况及效果进行评价和考核，并根据房地产代建项目经营管理中可能存在的风险和新形势下的发展需求对财务管控制度进行优化升级。同时，不断提高财务人员的专业能力，让更多的专业财务人员参与到财务管控制度建设中，这不仅可以提升制度的执行力度，还可以降低由于人员能力不足导致制度执行不到位的风险。另一方面，代建房地产项目财务管控的关键在于对风险点进行有效控制，故房地产代建企业应当将财务工作贯穿于代建项目建设的始终，通过全流程的优化、闭环与监控，强化财务管控流程与环节管理。
结语：
代建模式作为房地产行业的重要组成部分，规避了传统房地产项目的一些明显的短板，其发展形势不容小觑。但是在房地产市场中由于一些条件限制房地产代建企业与委托方无法形成深度合作，因此财务管控工作开展相对滞后的问题逐渐凸显出来。代建企业与委托方合作开发的程度越高越有利于提升代建房地产企业自身整体竞争力，但是也要避免一些不利于自身发展而且影响业务开展的风险。首先是应充分考虑到市场环境变化的因素，对不同类型的房地产项目应当采取不同的风险应对措施；其次是应根据业务实际工作情况进行代建房地产企业内部管理制度建设；最后是应在管理制度中不断总结经验并完善相应内容。
