毛宁
摘要：地役权作为调整土地利用关系的一种法定权益，对土地的高效利用及社会经济的发展起着不可替代的作用。在实践中，因土地流转等原因产生的管理缺陷、经济纠纷类问题愈加增多，地役权可帮助公民通过法定形式规范土地利用行为、认知权利义务，获得应有收益，从而维护自身权益。同时，明晰地役权概念及其纠纷的认定与处理、地役权与相邻关系的辨别，能为判定土地用地纠纷、土地经济纠纷等提供翔实依据，减少纠纷出现，促进社会和谐。
关键词：地役权；相邻关系；土地；经济纠纷
随着我国社会经济发展，人口数量急剧增多，生产规模扩大，城区空间扩张、生存空间压缩及公民私权保护意识的提升，导致各类社会问题开始出现，土地方面的冲突日益趋向于复杂化。土地作为一种生产要素，是人类正常进行生产生活的必要条件，它具有自然特性和经济特性两种。自然特性是不以人的主观意志为转移的一种属性。而经济特性，则在生产生活中极为常见。土地能够为开展各类活动提供空间，是社会经济健康有序发展的重要物质基础，有着较高的经济价值。
地役权这一用益物权，是指利用他人不动产以提高自己不动产的使用价值，这样的规定使土地多样化利用和互惠互利成为可能。《民法典》中对地役权的规定，也为公民在土地流转利用过程中合理保障自身权益提供了科学依据。“乡村振兴战略”的提出，为土地多元化适用，保障“三权分置”下权利人合法权益最大化，妥善解决由土地引发的流转使用、经济纠纷等难题，为实现土地资源可持续高效利用提供了理论思路。
现实生活中，由于土地的所有权公有但使用权私有这一特殊性质，土地在利用方式上受法律约束较多，公民在利用他人土地以提高自身土地利用效率或政府部门利用公民土地以实现公共设施建设的过程中所产生的纠纷也越来越多，占比较大的可以总结为两类：占地征收补偿及经济类矛盾。尤其是当国家或地方出台新型土地政策，特别是在对征地补贴、耕地税收取缔等方向等有所倾斜时，在经济利益驱动下，公民易出现毁约、纠纷的现象，不利于和谐社会的营造。
但是目前来看，我国现存的可以用来调整土地关系，缓解涉土地矛盾纠纷的法律法规较为匮乏且滞后，产生问题的多数现实情况复杂，处理起来难度很大。地役权的出现，为土地高效利用，平衡当事人双方权利义务提供了可能。众多法学界学者在利用地役权来权衡法律法规与公民双方利益上做了很多尝试，例如基于地役权的电网建设用地土地补偿机制设计、地役权改革对农户收入的影响及作用机制研究、乡村振兴战略下设立城乡地役权探析等，均是探究地役权在不同土地利用情形下的有效运用，可以在提高土地利用率的同时，保障供役地权利人获得合理合法的经济补偿。为缓解土地面积减少、提高土地利用效率、梳理用地补偿等方面问题之间的矛盾，解决由此产生的占地、经济等纠纷，本文以经济视角下如何正确运用地役权来认定和处理土地纠纷为主线，通过解读地役权发展历程、概念、适用范围、特征以及现实真实案例分析，对土地地役权及其纠纷的探索与研究发表一些粗浅认识。
一、地役权发展历程
地役权产生之初，可追溯至古罗马时期。当时在古罗马原始公社解体和土地私有出现的背景下，独立的所有权已经无法满足人们逐渐复杂的社会需求，除了对自己的土地、房屋享有使用权利外，时常会需要利用到他人之物。于是地役权开始形成，成为那个时期古罗马他物权的唯一形式。罗马法中根据需役地的性质（农田或房屋），将地役权分为了乡村地役权和城市地役权。随后，许多国家在各自法典均运用了罗马法地役权的原理，作出了各具特色的规定。
但在我国，对地役权研究起步较晚，虽说汉代以来，在规定灌溉土地法令时，便用到了地役权的概念，要求公民在灌溉田地时，在自己的土地上为开渠引水提供便利。但是直到2007年，新《物权法》颁布实施，地役权才正式以法条的形式出现在我国法律条文之中。2020年《民法典》颁布，《物权法》中的地役权内容未改一字地出现在《民法典》第三分编用益物权中。随着时代的进步，法学界对物权的重视，使得众多法学者对地役权相关法律规定和问题的研究愈加深入。历代法律学者通过对各国律法条例的互相学习借鉴，再根据我国的现实基本国情和人文环境，在鉴别、认同、调适、整合的基础上，引进吸纳国外法条，形成我国地役权的相关规定。几经兴衰，地役权脱离相邻关系，成为一项单独权利被纳入民法之中，由此说明，地役权的出现和延续具有一定的重要性及必要性。
地役权立法前，个人在利用他人不动产以增加自己不动产效益时，除租赁、互换、借用等常见流转形式需签订书面合同明确意思表示外，如要实现通行、取水、眺望、排污等日常生活行为事项，通常以口头约定来达成双方需求。一旦发生经济利益冲突，出现矛盾纠纷，经常会因法条不明确、未进行书面合同约定等原因，导致“各说各有理”的情形出现，即便经过调解，处理结果也通常无法兼顾供需双方合法权益。同时，在我国“法不溯及既往”这一基本法治原则下，法律的形成与应用较社会发展会存在延缓现象，行为人行为在前，法条规定在后，无法保护当时当事人的合法权益，那幺对于地役权的现实应用来说也不例外。
二、地役权的概念、分类及特征
《民法典》第三百七十二条规定，地役权人有权按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。供需双方可根据个人需求，在土地原本承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余期限内签订地役权合同。根据地役权实现方式不同，可将其分为积极地役权和消极地役权。根据地役权权利实现时间是否继续为标准，可分为继续地役权和非继续地役权。根据地役权的存在是否表现于外部，可分为表见地役权和非表见地役权。地役权具有如下特征。一是地役权是通过对他人所有或者使用的土地加以利用的用益物权，属于他物权的一种，因此权利主体可以是土地所有者，也可以是土地使用者。因为在我国，土地实行国家所有或者集体所有，“三权分置”现象普遍存在，地役权的实现在一定程度上丰富了土地使用类型，提高了不动产利用效益。二是地役权的客体通常是不动产，不仅局限于土地；三是地役权是权利人为了自己所有或者使用的不动产实现更加便利而设定的用益物权，不限于经济或财产价值方面的方便利益，也包括精神或情感价值，如眺望地役权、采光地役权。四是地役权是一种依据双方合同约定形成的意定权利。因为所需实现的权益各不相同，那幺在不动产上设立役权，则需根据供需双方的特定需求，自行约定而成。
地役权常与相邻关系发生混淆。两者区别有：一是相邻关系是依据法律规定，两个或者两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使所有权或使用权时，必须为相邻各方提供应有便利。相邻关系属于法定，而地役权通常由当事人各方通过合同约定设立，体现极大的物权意思自治性，为意定；二是相邻关系发生的前提条件，是必须在相互毗邻的且不同归属的两处不动产之间，而地役权没有相邻条件限制；三是相邻关系依据法律的规定而产生，是对所有权的一种强制性限制，当出现相邻不动产时，则相邻关系必然存在，不需要双方就权利取得本身进行协商，也无须签订合同，也不能作为独立的物权来对抗善意第三人。而地役权如果办理登记，就可以对抗善意第三人，不办理登记的话则是无法对抗善意第三人的诉求；四是相邻关系受到侵害时，一般不可就相邻关系本身提起诉讼，只能通过对所有权行使遭受妨害提起诉讼。地役权受到侵害时，受害人则可以直接就地役权受到损害提出赔偿请求。
三、真实案例解析
1950年，依据《中国土地法大纲》之规定，当地政府部门确定郭姓人家的土地使用权，并颁发土地房产所有证。1965年，王姓人家购买郭姓人家院落北侧房屋，于是当地政府签发《房屋印契纸》，明确标注：院、厕所公用，买卖双方均签字认可。1983～1984年间，王家人两次向政府递交申请书，申请修缮房屋67.5平方米，包括坍塌房屋重建及道路平整，院内其他住户也都在申请书上签字按手印表示同意修整。1989年，当地政府向居民统一办理发放《房屋所有权证》，经过测量，王姓人家《房屋所有权证》上登记的房产建筑面积为133.91平方米，是居住房屋面积和公摊面积总和。并附记：院厕所公用，通街伙路一条。1993年3月，对此院住户开展地籍调查登记。《地籍调查表》上登记郭家建筑占地面积38.17平方米、共有使用面积79.56平方米以及分摊面积27.73平方米。附宗地草图和说明：土地权属合法，面积准确，界址清楚，无土地纠纷；后院与王姓人家2户公用，有通街伙路一条。同年6月，对王姓人家开展第二次地籍调查。经测量，王家建筑总面积123.5平方米，房屋建筑占地面积61.75平方米，附宗地草图和说明：该宗地权属合法，界址清楚、面积准确，有通街伙路一条，院、厕所公用。两次地籍调查，郭姓人家与王姓人家均在对方《地籍调查表》上签字按手印，表示对测量数据的认可。
2021年4月，郭某听闻老城区即将实施拆迁改造，自家的老房子也在拆迁范围内，于是翻阅查看自家房屋地契。经研究发现，自家1965年房屋卖契上注明：王某于1965年购买了自家院落北屋五间，但当时只购买了五间房屋及地皮，不含公用的院子和厕所。但当地政府在本次拆迁土地测量中，登记郭姓人家和王姓人家平分院子和厕所面积。郭某对测量结果表示不满，且自老房子仅有四间，面积较小，也非常破旧，将来拆迁补偿较少，认为自身经济利益受到了极大损害。
于是郭某拒绝在拆迁补偿协议上签字，多次到当地政府土地管理部门及信访部门反映问题提出诉求。郭某认为：根据《民法典》地役权和相邻关系等法律规定，自家同意院子和厕所公用是对王姓人家提供的通行、生活便利，是本着和睦友好的态度，未收取王姓人家多年来的利用费用已是足够的谦让。但是院子和厕所面积并没有卖于王姓人家，理应还属于自家。此次拆迁工作中，当地政府在进行拆迁面积测量计算时，应严格按照当时房屋卖契登记的买卖面积进行计算，把公用的院子和厕所面积计算在自家拆迁补偿范围内并办证办到自家名下。
政府土地相关部门接到郭某诉求后，经翻阅历史档案、实地测量不动产面积及专家多次研讨得出决定：当年郭姓人家和王姓人家签订的买卖地契上标注有“厕所、院落公用”字样，且先后经历三次地籍调查测量，双方均对公用面积分配未产生任何异议。同时在《土地登记册》上双方建筑占地面积、分摊面积数据也登记清晰明了无争议，即表示两家对自家占地面积持认可态度，在土地权属上不存在纠纷，郭某反映的诉求无法支持，拆迁补偿面积仍按原测量公摊面积计算。工作人员经过与郭某多次的座谈及政策解读，郭某最终同意处理结果，并在拆迁补偿协议上签字。
1965年，我国处于社会主义探索时期，由于种种原因，这个时期土地立法在相当长的一段时间内处于停滞状态，可参考的法律条规仅有1958年颁布的《国家建设征用土地办法》以及1962年通过的《农村人民公社工作条例修正草案》。参考资料极少，于是参与处理此案的工作人员，严格遵循我国法律“不溯及既往”及“从旧兼从轻”原则，以可参考资料为依据，以充分保障双方权益的角度进行了判定。当时我国不存在地役权及相邻关系概念，则根据契约约定，原院子所有权人已约定放弃厕所及院落一半的所有权，双方占地面积以地籍调查测量为准，因此在拆迁测量计算时，郭某与王某两家平分院子和厕所面积。
将此案例拿到当下现代法律环境中分析，则涉及相邻关系和地役权概念。此案来看，王某购买北屋后，需在院内实现通行需求，因此郭某应基于相邻关系中“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，为王某提供通行和生活便利。如若两人签订地役权合同，那幺郭某与王某两家便可依据合同约定行使权利或取得经济收益。只不过厕所、院落的所有权仍归郭某所有，在拆迁补偿时应将其面积计算在内，郭某不会遭受经济损失。
四、地役权纠纷的认定和处理
当前我国土地问题日趋复杂，法学界对地役权研究尚处于不足状态，那幺当涉及土地纠纷时，尤其是土地经济纠纷时，就需要正确认定纠纷类型并予以妥善处理。地役权一种法技术法式的提出，在于调和人与地矛盾加剧和权利边界清晰化所导致的土地细碎化现实条件下的资源利用紧张，使得土地供需双方之间的权利义务关系，以物权化的形式得以固定化。
认定地役权纠纷可从地役权概念、特征、种类等方面进行判断，那幺对于纠纷如何处理，则需要从地役权设定方式、合同内容及供需双方权利义务等方面进行认定。
我国《民法典》中明确规定，地役权自地役权合同生效时设立，当事人要登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记的，不得对抗善意第三人。地役权合同必须包含以下条款：（一）双方当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的详细位置；（三）对供役地进行利用的目的和方法；（四）地役权存在的期限；（五）约定的费用及其支付方式；（六）发生纠纷时解决争议的方法。那幺，在登记时供需双方也应注意地役权内容是否违反法律法规的强制性规定、供役地是否被抵押等细节问题，从而方便行使自身权利时不受阻碍。
供役地权利人在个人所有或使用的不动产上为需役方提供便利的同时，拥有一定权利和义务。首先，若供需双方在签订地役权合同时约定了费用，那幺供役地权利人有权按照合同约定，要求需役方根据合同金额、支付方式、支付期限等条款支付对应费用，否则供役地权利人有权终止地役权；与此同时，供役地一方应按照合同约定允许需役地权利人合理合法利用不动产。其次，供役方对需役方所设置的通行、取水等设施有共同使用的权利，前提不得妨碍需役方的权利行使和实现。
实际生活中可以看到，一是社会传统“无讼”“抑讼”观念的影响以及公众主流价值取向，倾向于通过德治、礼治教化群众、调解矛盾纠纷，促进社会和谐稳定。且《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定有：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。于是本着团结友好、“退一步海阔天空”态度，出现矛盾纠纷时，双方当事人经常选择自行和解，由此不可避免地会造成一方经济利益损失；二是公民法律意识仍略显不足，尤其对于地役权、相邻关系这类日常应用较少的法律概念更是知之甚少。那幺当需役方出现用地需求时，本着邻里友好、互相包容的原则，通常与供役方进行口头约定，以取得通行、采光、汲水等便利，无签订书面合同支付费用的意识。一旦双方因此产生矛盾纠纷，友好关系破裂，会因无合同约定而使供需双方权益遭受损害，需役方无法再像往常一般实现用地需求以便利生产生活，供役地权利人也没有取得用地资金补偿。而供役地权利人如果事后提出费用补偿时，诉求也很难得到支持。
当土地矛盾纠纷发生，当事人诉至法院时，人民法院应当首先了解地役权与相邻关系的区别，再根据事实情况以相邻关系或者从地役权的设立及双方当事人权利和义务等方面进行判断处理，确保对纠纷事件做出客观、正确、公平、公正的处理，使双方当事人的权益得到最大化保障。
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（作者单位：河南理工大学；河南省安阳市殷都区政法委）
