◎文/王 召
我国现行的 《中华人民共和国契税暂行条例》自1997年10月实施以来，有效的增加了地方财政收入，保护了纳税人的合法权益。但随着我国经济的发展，尤其近几年房地产市场的快速发展，土地、房屋产权的转移形式日趋多样，税务机关面临的契税征管风险、征管难度越来越大，急需契税立法加以解决。
一、天津市和平区契税征管现状
为强化契税的征管，按照市税务部门的统一安排，和平区税务部门对契税的征收采取委托代征的方式。委托区房管局代征代缴房屋契税；委托市不动产登记中心代征代缴在建工程，涉及军事安全、国家机密房地产的契税；委托市国土代征代缴土地契税。
税务局内部办税服务厅设置契税窗口，具体负责纳税人土地契税的申报，契税政策优惠事项受理以及契税退税业务。其中，土地契税的征收方式采取税务部门受理申报、市国土代征税款的模式；政策减免主要包括企业改制重组申请免税、拆迁退契税等；契税退税主要包括减面积退税、退房退税等。
二、现行契税征管过程中存在的问题
（一）《条例》列举征税范围较窄
现行 《条例》对转移土地、房屋权属行为进行了正列举，包括国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。存在列举范围较窄的情况。例如 《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函 〔2005〕869号）规定：“无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。”可见司法拍卖、强制执行房产、土地应纳契税。实际征管中还存在国有土地取得方式为“租赁”的情况，有些土地的租赁期甚至长达几十年，已形成实质上的权属转移，《条例》及配套文件并没有将国有土地租赁纳入征税范围，降低了契税的税收调节作用。
（二）契税纳税时间模糊
《条例》规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”“纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”实际征管中，纳税人经常是在办理房屋、土地产权转移时才去办理契税的纳税申报。另外现行《条例》并没有明确纳税人的契税缴纳期限，仅简单指出在签订合同后10日内申报，在主管税务机关核定期限内缴纳。该纳税期限自由裁量权过大，不利于税收征管，易造成税收执法的随意性，同时存在滞纳天数难以认定等问题，执法风险相应加大。
（三）存量房评估系统待完善
为防止阴阳合同，税务部门要求存量房在交易之前需要先对房屋进行评估，以保证房屋价格的准确性。通过随机抽查房区房管局受理的存量住宅交易资料，发现存量房评估系统的测算价格低于市场实际价格，存在税款流失的风险。主要由于系统中交易均价的数据来源具有滞后性，尤其在房地产市场涨势火爆年份，数据差异尤为明显。此外，存量房评估系统中并未统计非住宅交易价格，导致对此类交易税务部门只能劝说转让方自行委托评估机构出具市场价格评估报告，判断交易价格的准确性，评估报告并非税务服务规范中的必须要件，实际征管中存在一定的困难与风险。
（四）契税税率繁杂
《天津市契税征收实施办法》规定的天津市范围内的契税税率为3%。但在实际征管中，由于国家对房地产市场的调控，经常对契税税率进行调整，《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部调整房地产交易契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23 号）规定：“自 2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房 （家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”意味着天津市区域内，现阶段存在1%、1.5%、2%、3%的契税税率，造成实际征管中契税税率过于繁杂且频繁调整，不便于日常征管。
三、完善契税立法的建议
（一）规范税收征税范围
建议在契税立法时能够将国有土地作价出资，司法拍卖、司法强制等应纳契税的情形以法条的形式予以明确，同时将国有土地租赁纳入征收范围。这里的国有土地租赁行为，应指政府以国家名义将国有土地租赁给承租人并签署规范式样合同的行为。由于土地承租人实质占有该土地并取得了相应经济利益，从税负平等的角度应当征收契税，便于加强契税的税收调节作用。对于国有土地租赁，建议按据租赁合同总金额计征税款，要求企业将租赁合同及时向税务机关备案，便于税务机关进行后续管理。
（二）细化契税税率
现行《条例》规定“契税的税率为3%～5%，契税的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”在实际征管中，由于国家对房产市场的调控，经常对契税税率进行调整，造成税率的繁杂。建议契税立法时能够在契税适用税率的基础上增加1%～2%的优惠税率。这样为契税优惠税率的调整提供了法律依据，同时地方政府可以在浮动范围内调整税率，达到调节财政税收收入以及平稳房地产市场的作用。
（三）明确税款缴纳期限
建议契税立法时，能够根据各地的情况，结合实际，明确具体的纳税义务申报时间，避免出现契税纳税时间滞后的问题。同时明确税款的缴纳期限，规定纳税人在纳税义务发生之日起多少日内申报缴纳契税，逾期加收滞纳金。降低人为操作空间和征管难度，细化对纳税人不按时申报缴纳契税行为的处罚措施。
（四）强化契税的征管
强化部门间的合作。契税征收处于房地产管理的中间环节，建议在契税立法时，明确土地、房管、民政等部门的具体职责，强化各部门间的沟通联系，完善存量房评估系统、规避“阴阳合同”、家庭唯一住房申报不实等风险。严格落实 “以证控税”、“先税后证”的征收程序，真正实现契税的源头控管。
明确契税的征收管理办法。《中华人民共和国税收征收管理法》第九十条规定“耕地占用税、契税、农业税、牧业税征收管理的具体办法，由国务院另行制定。由于立法程序的问题，国家税务总局出台 《关于农业税、牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照 〈中华人民共和国税收征收管理法〉》（国税发〔2010〕110号） 明确契税的征管参照《征管法》执行。建议在契税立法时能制定符合契税征管实际的管理办法。
（五）建议继续保留契税优惠
建议继续保留国家机关、事业单位、军事单位承受土地、房屋的优惠政策。调研发现，和平区的国家机关使用的办公用房，产权基本上为政府并由区房管局代管或承租直管公产房，如需缴纳契税，税款也为财政支出，取消该项优惠政策，对税收增收作用不大。军事单位房产如若征收，难度较大，征管流程需要专门建立，涉及到税务登记、税种认定、纳税申报等各环节，房产信息较难获取，另外军事单位在其他税种也基本享受免税优惠待遇。事业单位、社会团体从保持政策一致性来看，建议保留税收优惠，但应同时列明享受的事业单位为非经营性事业单位，从事社会公益事业的社会团体。
建议保留城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税的优惠政策。住房制度改革虽已结束，但现阶段和平区仍有大量公有住房。通过对有关单位的走访调研，和平区的可出售公有住房面积约为97.29万平方米，存量较大。其中既有房管局直管公房也有部分企业产公房，由于历史原因仍没能私产化，短时间内还无法将这些房产出售，建议此项规定应当继续保留。
