◎文/黄 瑛 樊 硕
一、我国从试点到全面落实房地产长效机制
（一）全国主要城市先行实施“因城施策”
住建部在2018 年12 月底召开的全国住房和城乡建设工作会议上重申，坚持“房子是用来住的， 不是用来炒的”政策思路，并把“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”作为2019 年重点抓好的十项工作之首，选择22 个城市先行实施“因城施策”。 试点城市按“18+X”方式，根据自身情况从政策包中自主选择政策工具组合， 稳控房地产市场。调控政策强调“因城施策”，既是为了防止房地产市场过热， 也是要防止房地产行业失速。
从国家试点看， 城市代表面在不断拓宽。 2019 年初，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、南京、合肥、 厦门成为首批房地产长效机制10 个试点城市。 其中，北京、上海、广州、深圳为一线城市，天津、重庆为直辖市和东部、西部代表城市，杭州、 南京为长三角都市圈GDP 超万亿城市， 合肥为中部地区城市代表， 厦门为东南沿海开放城市。 随后纳入“因城施策”房地产长效机制试点的城市有成都、郑州、武汉、长沙、长春、沈阳、济南、青岛、无锡、苏州、宁波、福州等二线热点城市。
（二）天津认真落实“因城施策”
天津坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场宏观政策的连续性和稳定性， 坚持以人为本和问题导向，从土地、金融、财税、舆论引导、市场监管等方面综合施策， 精准预调微调， 保持房地产市场运行在合理区间。
一是从新增人口方面出台政策释放需求。 2018 年5月，天津出台了“海河英才”行动计划， 主要是吸引各类优秀人才到天津发展。 截至2019 年底，累计引进23.5 万人，平均年龄31 岁左右。 新引进一大批青壮年人口在津工作生活， 形成置业的刚性需求。为优化人才发展环境，中新天津生态城在出台一系列人才安居政策的同时，积极推进人才公寓和公屋建设， 构建多层次人才安居保障体系。 当前北京置业压力仍然较大， 京津之间高铁交通便利快捷，全程30 分钟左右通勤时间， 吸引部分在北京工作人员选择在天津购房居住。 同时北京不断疏解非首都功能， 随着天津经济健康平稳发展、 城市功能提升完善，城市吸引力不断提高，大量企业和人员陆续转移到天津， 形成新的购房需求。2019 年四季度，天津在天津滨海中关村科技园、 宝坻中关村科技城等承接北京非首都功能疏解的区域， 实施鼓励人才来津工作落户、 优化子女教育保障、 便利医疗医保服务、完善投融资扶持、加大来津企业奖励和支持力度、 支持在津购房等7 项政策。
二是金融政策支持刚需和改善性需求。 在实行市场化利率报价机制后， 保持了天津个人住房贷款利率的基本稳定，稳定了市场预期。金融监管部门指导各商业银行及公积金管理部门， 不断优化服务保障， 提高贷款审批效率， 为刚性需求和改善型需求购房贷款提供了充足额度。
2019 年6 月1 日，天津市公积金管理中心发布 《关于在外地缴存住房公积金职工在本市购房申请个人住房公积金贷款有关政策的通知》，在外地缴存住房公积金的职工， 被所在单位派驻到本市工作一年以上， 在本市购买自有住房且为职工家庭首套住房的， 可按本市有关规定申请个人住房公积金贷款。
（三）中央明确全面落实“因城施策”
2019 年12 月召开的中央经济工作会议提出， 要加大城市困难群众住房保障工作， 加强城市更新和存量住房改造提升， 做好城镇老旧小区改造， 大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位， 全面落实“因城施策”，稳地价、稳房价、 稳预期的长效管理调控机制， 促进房地产市场平稳健康发展。
2020 年楼市“稳”仍然是主基调。 中央经济工作会议重申“三稳”，意味着各地方政府对房地产市场的调控不仅不能放松， 还要进一步加强管控， 促使房地产市场和预期进入稳定通道之中。稳地价、稳房价、稳预期，未来房价的稳定仍然是重中之重。
此次中央经济工作会议， 将权力进一步下放到了地方，“因城施策” 将全面落实。 意味着各地可以灵活制定楼市调控政策，不再搞“一刀切”。一方面防止有的地方被一些投资投机需求带动，要“压一压”；一方面防止有的非热点城市采取过于严厉的调控政策， 挡住了刚性和改善性需求的释放，要“保一保”。 不管用什幺手段，最终目标只有一个，就是要“稳”，避免大起大落， 保持房地产市场总体稳定， 保障宏观经济平稳健康发展。
二、新一轮调控下天津房地产市场新特点和新变化
为贯彻落实好党的十九大提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，天津市政府出台了一系列房地产调控政策，住建、金融等部门积极抓落实， 严格按照土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格 “三价联控”原则，稳定住房市场价格预期，使天津市房地产市场总体保持平稳健康发展。
（一）房地产市场新特点
1.市场发展空间较为充足
党的十九届四中全会指出要“优化行政区划设置，提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力”。天津位于华北平原东北部渤海之滨，是中央直辖市、国家中心城市、超大城市，北方最大的港口城市。 在京津冀协同发展国家战略中， 明确天津全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、 金融创新运营示范区、 改革开放先行区的“一基地三区”城市定位。当前，天津处于多重战略机遇叠加发展期， 比较优势明显， 正逐年吸引大量外来人口发展就业。 随着销售回归自住需求， 市场进入总量稳定、区域分化的新阶段。新建商品住房开发的热点逐步由中心城区向外拓展。
2.市场需求持续稳定
居住改善需求持续增长。 随着全面二孩政策效应释放，2018 年全市出生人口中二孩占比为43.56%，0 岁～14 岁人口增加到159.35 万人。 加上人口老龄化带来的同住养老， 全市家庭平均户规模从2014 年的2.75 人/户， 增长到2018 年的2.81人/户。 家庭规模扩大，家庭现有住房在面积和功能上难以承载舒适生活需要， 出现大量小房换大房、 两居换多居等刚性改善需求。 随着人们生活水平不断提高， 住房消费升级，对有更好质量、更多功能、 更美环境、 更优物业、 更完善配套住房的美好居住改善需求不断增长。 截至2018 年底， 全市65 岁及以上人口157.67 万人，占全部常住人口比重为10.1%。老龄人口多居住在市内老旧小区， 普遍缺少电梯和休闲活动场所， 条件较好的老年人口对市郊配套完备、 环境优良、 服务到位的养老地产有强烈需求。
3.市场销售进入稳定区间
天津房地产市场交易在2016 年出现过热势头，当年销售面积2711.08 万平方米，同比增长53.1%。 受房地产限购限贷等调控政策出台及前期需求过度透支影响，2017 年市场销售大幅回落，全年销售面积1482.12 万平方米，同比下降45.3%。 市场交易在2018 年进一步走低，全年销售面积1249.82 万平方米。
进入2019 年，受年初市场预期向好判断， 新建商品房销售面积一度走高， 增速从1-2 月的17.5%提高到1-4 月的39.2%，市场呈现小阳春迹象。随着2019 年4 月召开的中央政治局会议重申坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位， 市场预期逐步回归理性， 天津新建商品房销售增速回调， 上半年同比增长19.8%，进入下半年，市场预期保持稳定， 房地产开发企业积极推盘上市、以价换量，各类需求稳步释放，市场维持活跃状态。
4.项目到位资金较为充裕
2019 年1-11 月， 全市房地产开发企业本年实际到位资金4057.54 亿元， 增长13.7%，增幅高于全国平均水平6.7 个百分点。 从主要构成看，定金及预收款1576.61亿元，增长20.3%，占38.9%；自筹资金1197.17 亿元，增长23.3%，占29.5%；国内贷款811.73 亿元， 增长0.5%，占20.0%； 个人按揭贷款206.74 亿元， 增长0.6%，占5.1%。 企业中长期信贷融资成本降低。 2019 年8 月，央行推进贷款利率市场化改革。 11 月20 日，第四次LPR报价为 1 年期品种报4.15%， 5 年期以上品种报4.80% ， 均 较 上 次 下 降0.05%。 LPR 下调后，将带动商业银行贷款利率下行，个人住房贷款利率下浮， 企业中长期融资成本有所下降。
5.新房价格基本稳定
来自国家统计局天津调查总队数据显示，截至2019年11 月份，新建商品住宅销售价格一直维持在2016 年10 月份的水平，保持了长期稳定。 2019 年1-11 月，各月新建商品住宅环比价格指数分 别 为 99.9、100.4、100.3、100.7、100.2、100.4、99.7、100.1、100.2、99.6、100.0， 延续100 左右小幅波动态势。
6.龙头房企接连进入天津
融创中国、 万科集团长期深耕天津市场，近年来，保利发展、 远洋集团、 中国铁建、中海地产、华润置地、中国恒大、 绿地控股、 金地集团、中国金茂、龙湖集团、绿城中国、 新城控股、 招商蛇口、 上海大华等全国性大型房地产开发企业陆续进入天津发展。 2019 年，各大房企进一步优化项目布局， 积极增加土地储备， 融创中国在南开区、西青区、北辰区、宝坻区拿地， 中国铁建在河北区、津南区拿地，新城控股在东丽区、北辰区、武清区、宁河区、 蓟州区和滨海新区拿地，龙湖集团在西青区拿地，中海地产在河西区、 海教园拿地， 绿地控股在北辰区拿地，招商蛇口在西青区拿地，金地集团在东丽区、 滨海新区拿地， 中交绿城在静海主城区拿地， 复地集团在滨海新区拿地。
（二）面临的主要问题
1.融资渠道持续收紧
2019 年，金融监管部门持续加强房地产开发企业融资 管 控，2019 年11 月16日，央行在《2019 年第三季度中国货币政策执行报告》中重申，按照“因城施策”的基本原则， 落实房地产长效管理机制， 不将房地产作为短期刺激经济的手段。 严控房地产信托、银行贷款规模，防止信贷资金过度流向房地产领域， 房企融资渠道持续收窄。 面对债务集中到期压力，恒大、融创、融信等大企业大规模发行成本较高的海外债券融资， 以偿还到期债务和稳定资金流， 中小型房企融资渠道有限、 融资成本上升，资金压力不断增大。
2.限贷政策有待优化
目前天津在个人商业住房贷款确定首付比例时，采取“认房又认贷”的方式，对于名下无房但有贷款记录（全国范围内） 的购房者，执行二套房首付比例6 成和利率上浮10%。 以天津外环附近100 平方米住房总价300万计算，需首付180 万以上，部分卖远买近、卖小买大、卖外地买天津的购房者难以支付。 以置换方式改善居住条件的需求受到一定抑制。 一方面， 随着国家相关部门加强防范各类资金违规流入房地产市场， 对高杠杆买房等行为进行管制， 货币政策有针对性收紧；另一方面，住房按揭贷款发放变慢， 有的已售房源办理了网签备案不能及时办理贷款手续。
3.土地交易放量可能延长去化周期
土地购置是新增房地产开发项目的前置条件， 土地成交情况将影响未来市场供给。分区域看，商品土地成交以环城四区为主，2019 年1-11 月，环城四区、远郊五区、滨海新区、 市内六区土地成交面积占比分别为44.9%、32.8%、20.0%、2.3%。
随着新出让土地陆续开发上市销售， 全市新建商品房屋新增供给大于销售，库存进一步增加， 去化周期将所有延长。 根据住建部门的资 料，2019 年1-11 月 全 市新办销许面积1929.09 万平方米，是同期销售面积的1.4倍。截至2019 年11 月末，全市新建商品房待售面积2807.5 万平方米。其中，新建商品住宅待售1598.9 万平方米、 去化周期14.6 个月，处于国家规定的12-18 个月保持正常供地节奏的合理区间， 但去化周期较6 月末延长1.6 个月， 个别区域去化周期超出合理区间， 按照国家住宅用地供应“五类”调控目标要求，应减少供地。全市新建商品非住宅待售1208.6万平方米、去化周期79.2 个月， 非住宅库存积压较为严重， 全市所有区域非住宅去化周期均处于较高水平。
三、市场展望及发展建议
（一）市场展望
过去三年来我国这轮房地产调控，关键词就是“房住不炒”“因城施策” 和长效机制。 所谓“房住不炒”，主因是过去几年来我国房价一路上涨， 居民持续加杠杆且购房抵押率不断上行；所谓“因城施策”， 出发点还是我国区域之间经济发展情况差异较大，搞全国一盘棋的调控不尽合理；所谓长效机制，指的是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 从这几年的实际调控来看，不同时期对这三大关键词会有不同侧重。 2016年“930”房地产调控开始以来，稳住房价是焦点，“房住不炒”也因此成为重心；时至当前，房价已经总体趋降， 鉴于内外不确定因素开始冲击经济，在坚持“房住不炒”底线之下，“因城施策”有望成为主抓手。 相比之下，加快推进我国房地产市场长效机制建设则会一直贯穿本轮调控周期。
中国社科院2019 年12月10 日发布《中国住房发展报告（2019—2020）》，报告认为， 未来2～3 年将是我国房地产调控的关键时期。 报告显示，2018 年10 月到2019年10 月，全国房价增幅经历降、升、降再企稳的过程。 自2016 年开启的本轮调控在宏观经济复杂变化的形势下使楼市初步稳定。按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制， 不将房地产作为短期刺激经济的手段。 国家相关部门持续加强监管， 防止房地产过度金融化、工具化，房地产开发贷款和个人按揭贷款去杠杆效果明显，投机需求得到遏制，住房消费回归以自住为主，社会舆论对房地产市场预期普遍看稳。
2019 年天津市场整体处于回稳趋势，1-11 月，月均销售面积122.06 万平方米， 较2018 年月均104.16万平方米的水平有所回升，接近2017 年的月均123.51万平方米， 总体处于调控预设的合理区间。 但目前住房市场稳定是初步的， 调控进入关键期，应保持定力，房地产调控政策总体仍要以稳为主。 随着环城和远郊各区项目陆续开发上市，预计2020年全市销售仍将处于恢复性增长态势， 总量逐渐接近历史正常水平 （剔除2016 年后，2009—2017 年月均销售面积136.19 万平方米）。
表1 2017—2019 年天津房地产开发商品土地出让情况
（二）发展建议
1.落实政府主体责任
2020 年楼市的主旋律，仍将以“稳”为主，并持续完善长效机制建设。 要认真贯彻落实中央各项房地产调控政策，“因城施策”多管齐下，抑制过热投资投机需求，稳定市场环境。 坚持调控方向不变、贯彻力度不减，巩固当前政策成果。 要考虑房地产调控长期政策和短期政策地衔接，尽量减少市场波动。充分进行市场调查研究， 坚持以人为本、服务民生发展，调整调控政策。 进一步优化差别化限购限贷政策， 支持以置换方式改善居住条件购房需求。 充分对接京津冀协同发展， 对重点承接产业人口引进的区域， 因地制宜调整限购政策， 支持新迁入人口在天津购房。
2.建立多主体供应机制
土地是影响房地产供给的重大因素， 地价是房价的基础，需求较旺的情况下，地价上涨推动房价更快上涨。价格上涨压力较大、 住房供给不足区域， 要合理增加土地供给，提高住宅用地比例，以市场为主体满足城市多层次住房需求； 研究闲置的工业用地与产业园区用地转化为住宅用地机制， 用以建设企业保障房或蓝领公寓等，多渠道保障职工住房需求，有效化解企业人力成本上涨压力； 积极盘活城中村和近郊农村集体土地， 允许集体土地以多种形式入市， 用以建设租赁住房， 提高全市租赁住房供给； 积极利用社会资本，以PPP 模式与大型企业合作进行土地一级开发、基础设施配套建设、 产城融合开发建设等。
表2 天津2009—2019 年新建商品房销售情况
3.防范开发企业运营风险
房地产开发业是资金密集型产业，项目前期投入大、开发周期长、资金成本高，企业资金周转主要依赖各类贷款和项目上市销售回款，建设进度缓慢将加大企业财务压力，增加运营风险。相关部门应密切关注企业项目经营状况，重点解决项目在融资、用工、 市政配套建设等方面存在的困难， 督促企业加快施工进度， 预防和及时化解运营风险， 确保项目按期建成交付使用。
