贺 伟／文
自我国城镇住房制度改革以来，房地产行业得到了快速发展，地方经济也在快速发展。房地产行业的发展，在城市基础设施建设过程中起着不可替代的作用。但与此同时，房地产行业的快速发展也使住房价格超过了人民群众的承受能力。住房事关人民群众的切身利益，2021 年国务院授权部分地区开始房产税试点工作，推进房产税立法和改革的声音也在不断强化。文章针对房地产改革对房价与租金的影响进行分析，论述了当前房地产改革的意义。当前房地产改革是围绕以房产税改革为核心的改革模式，房地产改革对住房的价格与租金都会产生深远的影响。在这一背景下，研究其相关问题对制定我国房产政策及管理体系有着一定参考意义。
房产市场相关概念
住房市场包括住房资产市场和住宅使用市场。住房作为一种特殊商品，其价格是在资产市场中决定的，租金是根据使用市场上的使用状况所决定的，两个市场共同相互作用。在住房资产市场上，价格取决于希望拥有住房的家庭数量以及被拥有的住房数量。在住房的资产市场上，希望拥有资产的需求量增加，会使资产价格上升，同时住房的供给增多会导致住房价格下降。若有住房新开发项目，新开发的住房会对住房资产市场上的供给产生影响，但新开发的项目本身也会受开发建设成本的影响。从长期的视角来看，在租房的资产市场中，住房市场价格应该和土地成本等相关，并和重置成本相等。在一定时间内，住房市场的价格与成本间的比例应该保持在合理水平。但是从短期来看，住房的建设期间会存在预期延后的特点，容易使价格和成本之间存在较大偏离，在一定的时期内会使房价高于重置成本。当房价高于开发成本后，会出现大量新开发项目。随着大量的新开发项目走向市场，住房需求将会得到满足，住房价格会逐渐回落。从住房的使用市场来看，消费者为了获得房屋使用权，需要支付一定的租金，租金由住房市场的空间使用情况决定。租金体现出了住房资产的收益能力，影响住房资产需求。在住房市场中，住房需求来源于房屋使用者，对于家庭而言，住房需求取决于人民群众的收入水平和消费能力，包括住房消费与其他日常消费成本之比。对承租人而言，租金是在租约中明确规定的。对业主而言，租金是与房屋所有权相联系的成本。当其他要素不变，随着家庭数量增多或人民群众收入上升，人们对住房空间使用需求会增加，此时租金会上涨。在租房的资产市场和使用市场中，两个市场通过租金和新开发建设量相互影响。住房使用市场形成的租金会影响住房资产需求，住房新开发建设量的增加会使住房的资产市场供给量增加，影响住房使用市场的存量水平，导致租金下降。
我国房地产行业发展存在的问题
炒房现象严重
房地产开发企业为了增加自身的利润，很多企业存在捂盘销售的情况，开发商有意识控制项目的销售速度以及减少住房的供给，以此哄抬项目的房价。同时在销售商品房时，可能会以捂盘销售，制造房价上涨的假象。同时租房的投资会产生一种预期，使人民群众误认为购入房屋后只要持有就稳赚不赔，使大量的投资者进入了房地产市场，房地产的价格快速上涨，处于不健康状态。
价格泡沫现象严重
随着我国城镇住房制度改革，房地产行业成为促进地方经济发展的重要一环，但与此同时，房地产业的快速发展也给资本无序扩张提供土壤。同时，随着我国住房商品化改革，我国住房价格持续上涨，导致房地产的市场价格不能和当地消费者的消费能力成正比，很多城市的住房价格超过了居民的承受能力，居民不仅在购房方面面临巨大压力，在租房方面同样面临巨大压力，同时房地产市场也面临巨大的投资泡沫，产生了系统性金融风险的隐患。特别是以北京、上海、深圳为代表的一线城市地区，房价上涨幅度过快，暴露的是涨幅不合理，进而产生一系列社会矛盾。比如，大部分人民群众无法承受天价房价，购房已成为奢望，使其出现干脆选着不买房或躺平的心理状况，这类问题可能会导致社会不安定因素的产生。
房产税试点政策
2011 年，我国针对部分居住性住房的房产税政策，在上海与重庆两地进行试点，在明确征收对象、税率等方面的基础上，形成了具体的试点政策。比如，在上海全市范围内进行试点征收对象是居民家庭购买的第二套及以上住房或非本市居民家庭新购住房，计税依据为交易价格的70%，税率为0.4%～0.6%。对于人均住房不超过60 平方米或新购住房以及本市居民无住房而与成年子女共同居住的情况免征房产税。在重庆的试点范围是主城九区，征税对象是存量独栋商品住宅、新购高档住房或在重庆无户口、无工作、无企业的人员，征税对象是新购第二套或以上的普通住房，住房的计税依据是房产交易价格，税率为0.5%～1.2%。
房地产改革对住房价格与租金的影响
住房兼具消费属性和投资属性，消费属性是满足居民居住的价值，投资属性既具有未来收益的功能，又能够保值和增值。将租房视为消费品，其需求主要取决于城镇化外来人口的新增数量、新增住房的刚性需求及居民对住房的改善性需求，这类需求可以通过购置住房或租房两种方式解决。把住房看作投资品时，对其需求主要为投资，投资需求主要取决于未来房屋升值或出租租金所获得的收入，以反映房地产的投资收益能力。房价与租金具有一定的关联性，房产税对二者都会产生明显的影响。
对消费性住房市场产生的影响
针对住房的消费性需求，租赁和购买具有相互替代性，征收房产税会对二者的需求偏好带来一定影响，引领消费者的偏好趋于理性化和节约化。同时也会给消费性住房带来一定影响。首先，房产税的开征会提高拥有多套住房的投机者的持有成本，使他们考虑将闲置的住房进行出售，从而增加销售市场的二手房及租赁市场中房屋的供应量。无论选择将闲置的房屋出租还是出售，房产税都会增加消费者的住房供给量，满足其居住需求。其次，对于具有改善性住房的消费者，可能会因为购买改善性住房使住房面积超过了家庭免税面积而不能享受税收优惠，会放弃购置，使商品住房的市场需求量减少。同时住房市场的供求关系发生变化，会使一定数量的流动人口选择租房来满足对住房的刚性需求，以解决居住的问题，使住房市场需求增加。
对投资性住房市场产生的影响
将住房看作投资品时，住房通过出租能够获得租金，对其的需求主要取决于投资者的未来收益预期。房产税是以房屋为主体的征税方式，只对第二套以上的住房实施征税，会使投资者的持有成本增加，成本的提升会影响投资者对预期收益的期望水平。当前我国的存量住房存在明显闲置的情况，很多投资者购买房屋并非为了居住，也不为了出租，而是希望通过将其卖出赚取差价，从而导致大量房屋闲置。同时购房与租房享受的权益不平等现象较为突出，购房能够享有价值增值方面的效益。如果资本市场能够对各类资产进行科学调节，那么征收房产税会增加投资者的持有成本，减去持有成本之后投资者的收益会下降，投资者的期望收益下降，导致资产的价格下降，进而导致新开发的住房建设面积减少，住房市场的存量下降，租金增加。同时在我国的住房市场中，住房投机者持有大量的住房等待销售，赚取差价。房产税的征收会迫使住房投资者将住房以出售或出租的方式，将住房重新投入市场。
对住房市场价格稳定性产生的影响
在房屋出租市场上，若出租市场中的需求方意愿能够得到满足，需求方购买的房屋数量与供给方提供的房屋数量相等，那么住房市场就达到均衡状态。但是在实际的市场环境中，不同地区的经济发展程度、人口流动性等存在较大差异，住房会出现非均衡的状态。需求方购买房屋的意愿在很大程度上取决于自身的可支配收入、买房时的融资成本、人均住宅面积等方面因素，供给方供给的意愿取决于住房开发的建设成本、土地成本以及城市化建设水平等。因此，在住房的供需关系管理中，存在明显的复杂性以及动态性的特点，使得不同阶段的市场不可能处于完全均衡状态。在现实情况下，住房市场的价格会围绕着均衡价格发生变动，实际价格会受市场环境变化的影响。在住房市场的变化中，影响住房实际价格的变动取决于以下两个因素：一是供需关系的变化。供需关系变动会使住房实际价格变动。供给和需求的关系发生变化时，均衡价格也会发生变化。二是政府调控。政策导向的相关因素发生变动，会引起住房价格变动。开征房产税使资产价格下跌，房屋使用的市场存量和租金发生波动，会形成新的均衡价格。
对房地产行业的发展建议
住房问题关系着人们的切身利益，在住房管理过程中要稳字当头，追求房地产市场的稳定、健康发展。在当前我国“房住不炒”的大背景下，通过建立多主体供给、多渠道保障、租购并举等措施，借助房产税改革为契机，对优化房地产市场管理有着重要的促进性作用。
优化房产税制度
随着居民生活水平不断提高，人们收入增长的同时，收入分配差距大的问题日益凸显。征收房地产能够缩小贫富差距，有助于合理使用资产再分配机制。为此要充分关注房产税建设的要求，形成科学的措施予以管理。在房产税改革的过程中，房产税的试点主要是对新购的第二套住房征税。同时房产税是地方财政收入的主要来源，能促进住房市场健康发展，具体而言要重视以下几点。
一是扩大征税范围。房产税制定的初期是对个人居住的房产免税。在2011 年上海与重庆的房产税改革试点中，征税范围相对较窄，试点的征税对象主要是对居民新购住房。房产税改革要彻底打击投机行为以及降低住房空置率，就要将存量房纳入房产税的征税范围，增加房产投机者的持有成本，达到优化住房供需结构，平稳住房市场的目标。在房产税改革的环节，通过完善房产税政策管理过程中存量住房范围，加大对住房市场的调控力度，充分体现税收的公平性原则。
二是对计税基础进行调整。在市场经济环境下，交易价格会随着市场环境的变化而发生改变，因此交易价格并不一定代表其真实价值，导致房产税的征收缺乏公允性。为此要结合住房的市场评估价值作为房产税的计税基础。
三是优化税率。我国房产税采用的是比例税率的征收方式。从上海和重庆房产税的试点来看，房产税改革制度对于潜在的高档住房购买者产生了约束作用。但是税率并非越高越好，当税率超过一定水平，将给房地产行业正常发展带来负面影响。为了强化房产税对房地产市场的管理，税率的制定可以结合经济发展水平、当地住宅类型、住房评估价等因素制定。例如，对普通住宅可以制定低税率，对高档住宅制定高税率。通过实施差别税率的方式，充分发挥调控作用。
四是建立房产税的配套制度体系。在房产税的实施之前，应建立房屋价值评估体系。房产税计税基础作为房屋的市场评估价值，为确保房屋市场评估价值准确、合理，应进一步完善房屋价值评估体系，规范评估机构管理以及评估标准控制措施，确保评估机构受到严格监督，按公平、公正原则进行管理。
五是建立全国联网的房地产信息共享机制。为确保房产税有序实施，要对涉税信息形成规范的管理机制，对各类信息进行全面分析及把控。在信息技术高速发展的时代下，要高度重视信息共享的管理要求，建立全国联网的信息共享平台。在当前，我国已完成不动产统一登记制度改革，居民及组织机构的各项不动产被政府机关实现统一监控，信息更加透明，相关改革也为征收房产税提供了条件。但是为了征税的监控更加合理，在未来要进一步完善系统建设，通过对涉税信息进行把控，建立完善的房产税征税制度，确保在房产税征收环节能够准确掌握房屋的相关信息，包括所有人、价值、使用年限、面积等。通过信息化的管理措施，建立全国联网的房地产信息共享机制，并采用完善的措施对所有住房信息进行统一化管理，以此达到改善房产税管理水平的目标。
有序推进与开展房产税立法
在过去多年，政府多次提出要通过房产税立法的方式改变房地产行业的状态，但是房地产行业关联的上下游产业较多，房产税政策的制定和出台要适应经济环境及政策环境。在当前房地产市场的发展趋于平稳，不再是以往的无序扩张状态。若短期内开征房产税，不利于稳定市场，可能会影响市场价格的稳定。为了起到政府宏观调控的作用，在房产税的征收环节要有序推进立法机制。房产税的立法作为一项全国性的工作，为确保立法具有规范性，要稳妥推进立法管理，循序渐进立法，充分考虑社会经济因素及财政属性、经济环境等方面要素立法。从长期来看，推进房产税的立法以后，要充分关注与房地产相关的各项收费，避免重复收费的问题。同时，房产税的改革是提高地方政府财政收入水平的重要举措，也是缓解土地财政不可延续背景下地方政府资金紧缺问题的重要方式，因此，通过增加财产税并由其负责征收，是我国未来房产税立法改革的方向。在当前我国确立了房产税作为财产税重要部分的基础上，未来地方政府要重视房产税管理，并将其作为重要收入来源。在我国房产税立法呼之欲出的当下，在未来建立房产税制度时要将房产税作为地方税种的主要内容，形成完善的配套措施，并由地方政府重点管理。
房产税改革要兼顾交易市场和租赁市场
房产税改革不仅会影响房屋的市场价值，也会对租赁的价格产生一定影响。房地产行业作为我国的支柱性产业，在当前房价相对较高的状况下，很多购房者希望通过房产税落地来调控房价。房产税具有地方税收筹集功能以及房价调控功能，对房屋的交易具有较强影响，且会影响房屋租赁价格。在未来实施房产税改革环节时，要充分关注可能给房屋交易和租赁带来影响的情况。在实施房产税改革过程中，在关注房屋交易价格的同时，兼顾房屋租赁价格，探索适合房产税实际特点的征收方式。
一方面，充分考虑房屋出租者整体的税负情况。在房屋租赁市场中租赁的供给者包括个人出租者和机构出租者以及政府。成熟的租赁市场中提供租赁住房应该以专业机构为主、个人为辅，主要原因是机构租赁者具有较强的稳定性，且行为相对规范，能够为租赁市场发展提供必要支持。因此，针对房屋出租要制订系统化的管理措施，在房屋租赁管理环节要充分保护机构的合法权益。在未来正式实施房产税环节，若没有充分考虑机构的情况，那么其不仅面临房产税，还面临企业相关的各类税负。为此针对机构出租者应该给予相应的税收减免机制，促进我国住房市场良性发展。
另一方面，针对租赁住房建立完善的保障制度。在当前我国的房地产行业中，租赁住房的需求远小于发达国家，主要原因是很多居民将购买住房作为一种投资手段，而认为住房的租赁则是消费，传统的理念使得很多人更愿意使用贷款方式购买住房。同时当前我国的租赁市场中征收体系不完善，出租人不愿意缴纳由于租赁产生的税费，承租人无法使用租金来抵减个人所得税，但是购房所产生的利息却可以抵扣个人所得税。因此，在房屋租赁环节，要充分关注房屋租赁的特点，提高人们租赁住房的意愿。例如，在开征房产税之后，可能会使房屋租赁价格提高，降低承租人的生活质量。为此，在未来我国针对房产税改革，要关注房屋租赁市场，可以通过建立出租人的租赁登记制度，确保其开展合法登记的同时，采用税收优惠的方式降低承租人个人所得税税负。
住房市场分为住房使用市场和住房资本市场，住房资本市场决定了住房价格，使用市场决定租金水平。在我国房地产改革的大背景下，对住房使用市场和资本市场都产生了深远的影响。文章对房产税改革的工作进行研究，探讨房地产改革对住房价格与租金的影响，论述了具体的发展建议，对房地产行业的进一步发展与改革建立更为规范的管理体系有一定意义。同时房地产市场在未来发展过程中，要不断优化发展措施，确保房地产行业实现有序发展的目标。
