王 鸿
摘要：文章分析了我国住房抵押贷款发展的现状以及面临的诸多问题。然后从借款人违约风险和银行经营风险两个方面对住房抵押贷款风险的种类和成因进行分析，最后针对住房抵押贷款风险的分析提出有效的策略，进而规避商业银行的风险。
关键词：住房抵押贷款信息不对称银行经营风险
中图分类号：F830.572文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2009)05-164-02
近几年来我国商业银行的住房信贷业务发展非常快，住房信贷业务已成为推动国内住房市场快速发展的重要因素之一。
住房抵押贷款有利于居民通过借贷的方式合理地安排生命周期内的收支，有利于创造新的购买力，其重要性不言而喻。当前，我国住房抵押贷款还款利率的方式单一，尚未建立住房抵押贷款的二级市场及住房金融风险规避机制，种种问题可能会使商业银行面临更大的流动性、资本安全性风险。
一、住房抵押贷款风险的种类及原因分析
1借款人的违约风险。借款人违约的情况分为两种类型。一种类型是被迫违约，另一种类型是主动违约。信息不对称是借款人违约的主要原因。所谓“信息不对称”，是指交易双方的一方拥有相关的信息而另一方没有或一方比另一方拥有更多的相关信息，从而对信息劣势者的决策造成不利影响。在银行信贷关系中，由于银行和借款人处于信息不对称地位(包括贷款申请的信息不对称、贷款发放后的信息不对称)，导致银行无法严格有效地控制不良贷款风险。
2银行的经营风险。银行经营风险是指银行自身办理贷款业务时，由于决策失误，管理不善等原因而引起贷款蒙受损失的可能性。银行经营风险主要包括：(1)按揭贷款比例风险。按揭贷款比例，指的是购房者从金融机构获得的贷款总额与房价的比率。这一比例越高，对于借款人的压力就越大，按揭贷款比例的高低影响着商业银行住房抵押贷款是否能够顺利地收回。在这种高比例按揭贷款下，借款人一旦违约。将会对发放贷款的银行产生不良影响。(2)还款方式和还款期限风险。在我国目前的还款方式比较单一，只有等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式。无论采用哪种方式，借款人还款的压力仍然很大。虽然利率固定，有助于贷款双方了解还款方式，但有可能忽略对资金时间价值和借款人未来还款能力的考虑，因此，银行需要承担更大的还款人的违约风险。就还款期限而言。还款期限越长。受到外界因素影响就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握，此时导致银行遭受借款人违约风险就越大。(3)利率风险。利率是影响住房抵押贷款风险的最活跃的因素。如果存款利率上调，住房抵押贷款的利率也随着上调。就可能增加借款人的偿贷压力，从而增加违约风险；而如果此时贷款利率又保持不变或变化幅度不及存款利率，则可能使银行利率倒挂，致使其负债成本增加和贷款收入下降。(4)流动性风险。银行的流动性风险是指银行不能够满足存款者的提现需求和借款者正当贷款需求的能力而导致的风险。(5)政策风险和外部环境风险。政策和外部环境风险主要来自于国家和地方政府相关政策的不配套和不恰当的政策干预，虽然我国已经出台实施了《个人住房担保贷款管理办法》，《担保 法》和《民法通则》等等法律法规，但这些法律法规时抵押物的设置，抵押权的履行，抵押物价值的评估，作价和处置的规定操作性不强，难以直接用于实践，从而给商业银行带来风险。
二，住房抵押贷款风险管理的对策
通过分析借鉴国外银行业的先进管理经验和管理理念，结合我国国情和银行业经营管理的实际情况，我国银行的住房抵押贷款的风险管理可从以下几个方面入手：
1加强银行放贷的具体操作和流程的管理。(1)贷款前，商业银行应该建立专业化的咨询体系。货款机构在对借款人咨询和教育上应该投入大量资金，在借款人中请个人住房抵押贷款之前，借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询。以确保借款人充分了解住房抵押贷款具体操作流程以及违约等造成的后果。(2)贷款时，商业银行应实行科学严密的贷款审核程序。银行在审核住房抵押贷款申请时，主要是考察以下因素，首先是判断借款人的还款能力；其次是审查贷款抵押品即住房的当前状况和实际市场价值；再次，调查申请人的信用状况。(3)发放贷款过程中。可以采取多样化的住房抵押贷款形式。在国外普遍开展的住房抵押与住房储蓄相结合的住房抵押贷款，住房抵押贷款与住房建设基金相结合的住房抵押贷款，可调整住房抵押贷款的利率、期限、首付额等，分期偿还抵押贷款等，我国银行可以借鉴。(4)贷款后，商业银行应加大监控和管理的力度。商业银行应该建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。利用业务处理系统每天监测报表，一旦出现逾期贷款，就可以立即查明原因。采取相应的措施来防止逾期的继续发展，最大限度地减少银行的损失。另一方面，由于借款人的财务状况变化较大，因此要对借款人的财务变动状况进行跟踪监控。(5)违约时商业银行应建立一套有效的违约处理机制。当借款人不能按照贷款合同如期偿还贷款本息时，贷款机构会按照合同进行违约处理，并在贷款期间进行监督，及时发现贷款的逾期和违约，并及时作出相应的处理。
2审慎加快住房抵押贷款证券化的步伐。住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程，实施住房抵押贷款证券化，可以将抵押贷款以债券的形式向社会出售，既回笼了闲散资金，减少了流通货币。达到化解通货膨胀压力的功效，又在不增加银行贷款指标的前提下确保充沛的住房抵押贷款来源。
3建立个人住房抵押贷款的保险机制、金融机构可利用各类保险业务品种来分散个人住房抵押贷款风险。保险费用所形成的保险基金金额大。来源稳，使用周期长，有可能部分承担抵押贷款中的风险损失。金融机构可通过以下险种分散抵押贷款业务的风险。(1)建立住房抵押贷款信用保证保险。由保险公司开办抵押偿还业务。借款人向保险公司投保抵押偿还险，保险公司充当借款人还贷保证人，一旦借款人无法继续归还住房贷款时，保险公司负责偿还一定比例的贷款损失。(2)住房抵押贷款与人寿保险相结合。借款人购买相应年限和金额的住房抵押贷款人寿保险，用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时。其家庭其他成员可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款。以确保不会因借款人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现被迫违约。抵押住房被处置的风险。(3)住房抵押贷款产权保险。该险种确保抵押物本身产权是完整的；贷款机构所得到的抵押权是有效可行的；除了单证上列明的债权人之外，没有其他人有更优先向贷款申请人偿还债务的权利。若因产权纠纷或更高顺位债权人出现时。保险公司将予以赔偿。
保险公司必须认真审查借款人的借款资格和偿债能力。积极参与也使其加强7自律管理。完善的风险防范机制为抵押贷款保险体系的运作奠定了稳固的基础，有力地推进了住房机制的发展。
4健全法律保障体系，增加贷款安全系数。建立完善的法律法规体系，加强对住房抵押贷款的法制管理，这是各国调控个人住房抵押贷款发展的重要方面。我国虽然已经出台实施了《城市房地产管理法》、《担保法》、《保险法》、《商业银行法》、《个人住房担保贷款管理办法》等相关法律法规。构成了个人住房抵押贷款的法律框架。但缺少具体的、操作性强的配套法律法规。不能从房屋交易、估价、保障等方面对市场主体和市场行为形成硬性的约束，影响了相关业务的发展。因此，我们应该借鉴国外先进的经验，加快房地产法规的建立。
三，总结
近几年来，我国商业银行以个人住房抵押贷款的消费信贷业务取得了前所未有的迅猛发展，有效地刺激了住房消费，推动了房地产金融的发展，同时也为商业银行创造了巨大的经济效益。但是必须清醒地看到商亚银行所面临的各种风险，并且针对风险进行科学合理的研究，提出具有切实可行的解决策略，从而降低商业银行的经营风险。
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6王军武，田莹，住房抵押贷款证券化SPV模式研究，武汉理工大学学报，2006f4)。
(作者单位：霍州煤电集团吕梁山煤电公司木瓜煤矿山西霍州031400)
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