□文/代 文
（西安石油大学经济管理学院 陕西·西安）
［提要］资金链安全是房地产企业实现可持续发展的重要保障，因而解决自身发展过程中的融资需求是房地产企业必须解决的重要课题。在我国宏观经济由快速度增长向高质量发展转型过程中，房地产行业的监管政策日益完善，这使得房地产行业的融资工具与方式逐步规范，由此也要求房地产企业融资安排必须更加科学、合理、高效。鉴于此，本文阐述房地产行业现状，分析其融资的特点与方式，进而探究不同融资方式面临的困境，最终结合房地产行业发展特征提出对策建议。
一、引言
国家陆续出台的多项政策显示：房是用来住的，而不是用来炒的。持续的政策变化给房地产行业的快速增长带来了双重压力。资金来源经历结构性调整，而房企财务也将关注点聚焦于多元化融资方式。同时伴随着民生工程的推进，政府已经引导构建多渠道的住房供应体系，商品房不再是购房者的唯一选择，针对不同客户的“神通广大”，在房地产市场上推出廉租房和公租房等形式。由此导致商品房的市场份额降低，给销售带来困难，导致付款周期性增加，偿债能力降低，现金回款量减少，企业现金流受限，从而增加融资难度。
二、房地产企业融资现状
（一）房地产企业融资特征。房地产是一个综合性的行业，具有以下特点：1、开发成本高且资金需求量大；2、建设周期长且投资周转慢；3、涉税种类多且税额较大；4、受宏观经济环境的影响较大。
这就使得房地产业的融资也具有相似的特点：1、由于资金需求量大，所以在每个节点资金都显得尤为重要；2、由于从开发阶段到清算阶段，整个建设周期很长使得周转的难度也会提升；3、国家的政策调控以及消费者的购买意愿都受宏观经济的影响。
（二）房地产企业融资方式
1、传统型融资。（1）内源融资：即利用自有资金完成所需资金的筹集。自有资金是企业运营过程中长期累积可自由分配使用且无需偿还的资金。（2）银行贷款：是成本最低、速度较快且最普遍的融资渠道，但其门槛较高。为了控制风险，银行往往对企业的资质、信誉和成长性有高标准，并且要求提供抵押物或保证金等。（3）信托融资：大多数信托机构都是以信用担保或担保物的形式放款。由于商业银行对于贷款有着高标准，在无法及时进行融资时，大多数企业会向信托公司进行贷款，其贷款利率相较于银行略高，但是放款速度较快，对于资金需求量较大的房企而言，不乏是一种便捷的方式。（4）不动产融资租赁：房地产租赁还没有进入住宅领域，通常是商业地产。属于房企通过售后回租的形式进行融资的方式，优点在于可以快速回笼资金且反租后可以统一再租出，从中赚取差价的同时放缓资金回流的速度，获得资金时间差。但其税负较重且若前期没有足够的出租收入来覆盖租息便得不偿失。
2、创新型融资。（1）房地产信托投资基金（REITs）：即投资者的资金是通过发行收益凭证来筹集，由专门机构经营管理，主要投资于能够产生稳定现金流的房地产。在有效降低风险的同时，将房地产租赁产生的收益以分红的形式分配给投资者，通过证券化形式，将流动性较差的房地产资产转换为流动性较强的基金，提高资产的流动性和资金利用效率。（2）资产证券化（ABS）：即抵押贷款的发行人将其资产出售给政府抵押机构或私人投资银行进行打包和重组，再通过发行证券进一步向其他投资者出售债权。这里“证券”是指债务，而非权益性证券。其特征是由抵押资产形成的现金流来付款，降低了融资成本，优化了资本结构功能和资本需求，因此被称为抵押担保证券。（3）商业抵押担保证券（CMBS）：该方式可以使投资人和融资方获得双赢的局面，不仅为融资方提供更有效、更低成本的融资渠道，使其融资多元化。并且将不动产转化为流动性强、可交易的金融资产。有助于提高各项财务比率，从而更有效地运用资本，增加表外融资的可能性。但是当发起人过于简单且财务数据的披露缺乏透明度，会使投资者风险变大。（4）商业抵押贷款支持票据（CMBN）：与CMBS相对应。但不同点是其在银行间注册发行，采用公募模式，发行利率也低于同类私募贷款，相较于CMBS的融资成本低。（5）个人住房按揭贷款资产证券化（RMBS）：指银行选定个人住房按揭贷款设立资产包，将每笔贷款及其资产包中的附属担保权益转让给受托人，受托人发放贷款并用资产包产生的现金支付其收益。特点是期限较长、贷款资金额度较大，但风险也相应较大。
三、房地产企业融资困境
（一）内部融资风险。房地产行业已出台从高速发展进入稳步前进的阶段，高负债的财务杠杆时代已然过去，而管理者却没有相应的降低资产负债率。留存收益占比较少，使得企业自身可动用资金有限。再者，融资不仅意味负债。部分管理者对于融资的认识过于片面，并且容易忽视融资风险，并没有建立相应的融资风险防控机制。
（二）外部融资风险
1、国家政策不断更新。住建部联合央行提出“三道红线”融资监管的新规，从根本上要求开发企业资金进行良性运转。国家宏观调控也使房地产业喜忧参半，为了防范信贷风险，银行业也采取相应的措施，房地产企业面临严重的融资压力。一旦资金链出现问题，企业的生存会受到威胁。对房企而言，越发严格的资金监管要求，更是体现了资金运营的重要性。
2、商业银行门槛提升。随着房地产行业整体利润率的不断降低，银行的融资门槛逐步提高。一方面由于住宅地产不停地崛起，房地产企业综合实力不断增强，所以银行对于企业的综合实力及信用等级要求也越来越高，选择贷款对象时更加谨慎。实力雄厚的房企更容易与银行信贷业务达成合作，而中小企业在银行融资规模将更加困难。银行对于企业的准入也越发严格，例如进行综合评估且规定资金比例是不可动用的。银行对于监管账户的要求和审批也各不相同，由原来单一的由银行审批，转换成房管局与银行双重审批，给房地产企业带来了更大的资金压力。另一方面在购房者住房按揭贷款的放款规模上，商业银行每月的拨付额度存在差异，使得购房者的住房按揭贷款时间延长，从而影响企业收款的整体规模和效率。而且当银行利率上升时，企业随时都会面临巨大的融资成本，导致融资成本居高不下。
3、房地产库存量较高。房地产业的周期较长，由于前期的建设规模持续增长，导致房屋库存量较大。而城镇化进程已进入中期阶段，消费者及市场的热度逐渐下降，也使得房屋库存上升。
4、行业集中度逐步上升。上市公司可依靠信用为担保进行贷款，使得信用报告的重要性凸显出来，也表明了房地产企业若想更好地融资，就需保证每笔应付款及时还款。而中小企业因规模小、无背景就只能以现有未出售的房屋或在建工程进行担保物融资，在还款结束前，抵押物均不得正常出售及备案，增大了销售及资金风险，这使部分资质较弱的房地产企业可能会逐步退出市场，行业集中度将继续提高。
四、化解房地产企业融资困境的对策
（一）了解国家政策变动，调整公司战略部署。坚持房住不炒原则，应向高品质发展。紧缩的货币政策使房地产企业融资面临困难。房地产企业要保证融资结构的合理化，应根据国家相关金融政策调整自身的融资方案，减少政府政策对企业融资的影响。房地产行业融资从以信用为主的明股实债时代转变成真实股权投资为先的时代。并且未来房地产业的资金来源将进行结构化改革，创新融资手段毋庸置疑将成为房地产交房关注的焦点。
（二）加强人员内源融资整合能力，灵活运用资金池
1、善用留存收益，提高内部融资能力。为了化解市场风险对房地产企业的负面影响，房地产企业应在发展内外融资方面形成战略思维。要把有限的资金多元化，如投资于生活相关的影视娱乐产业、养老服务、医疗等。应调整利润分配方案，减少股东分红，保持公司资金快速流动作为留存利润，以减轻不同项目的资金压力，在提高利润的同时还要确保一份真实、出色的财务报告。在短期内为公司获得更多的回报资本，盘活公司资本。
2、加强项目管理，重视资金周转。加强项目整体管理和运营，开拓优质项目市场。通过资产证券化等方式盘活整体资产，甚至完成“轻资产化”运营。“资金占用少利润额高”的开发项目产品用于企业核心竞争力加固修复，从而实现快速回款，缩短资金周转周期，提高资金周转率，有效配置现金流。
3、建立集团企业，打造资金池。房企应抱团建立集团企业，通过内部股权转让、内部借贷等方式，打造集团内部资金池业务，满足资金需求，缓解融资压力。
（三）优化融资结构，拓宽融资渠道。在现金流为主的时代，企业的管理者除了对国家经济形势的深入分析和国家相关政策的适应外，还应加强对多元化融资模式的研究和探索，拓宽经营管理思路。公司不仅要提高企业风险防范的意识，还要构建符合自身条件的融资结构。
1、适度提高权益性融资比例。在满足基本满足条件的前提下，规模较大的房地产中小企业优先考虑通过上市融资，既能保证房地产企业所有者对公司内部控制权不被完全稀释，继续保有经营决策权，同时也缩短了企业的融资周期。对于不满足上市要求的中小型房地产，应完善企业结构，吸引投资者。例如，就公司治理模式进行事先约定，以避免所有者的控制权不被稀释的情况发生。
2、发展多元化融资渠道，克服信息不对称。由于财务杠杆、资本管理以及日益增长的股票市场等多因素制约，资产的运营将成为投资、融资、管理和退出的重要一环。因此，REITs/ABS/RMBS/CMBS/购房尾款资产证券化/物业管理收入资产证券化等资产证券化的形式会更加多样化。企业应探索多元化融资方式打破融资僵局。另外，市场交易信息的透明度低本身就是一种风险，要想创建真正有效的市场，必须首先克服这种风险。
（四）建立风险预警，组建融资团队。要建立以信用风险为中心、涵盖企业各类风险的财务预警机制，保证财务部门提供的会计信息的准确性，安全合理控制举债经营比率、流动比率和速动比率，确保长期偿债能力满足融资市场的需求，降低财务潜在风险。一方面结合自身融资需求变化，从规模和时间上更为合理衔接短期与长期融资，从而降低企业融资运营成本，提高财务弹性；另一方面应不断完善贷款评估体系，提高企业整体素质，化解企业的信用动荡，从很大程度上规避财务风险。同时，应该在企业内部设立融资岗位，培养或引进专业融资人才，组建融资团队，使得房地产金融产品的开发和创新得到持续而有效的发展。另外，提高全体员工对政策的解读能力和对市场动态的敏感性，提升内部管理水平。
五、结语
未来的房地产发展便是“资金”为王的时代，主要原因就在于土地价款占比越来越高，加上各项成本，基本售价就等于成本价，即使操盘能力强，预计后期利润率也普遍偏低。所以，仅仅从利润率方面考量，未来房地产行业也将是一个“现金流行业”。也因为房地产行业有“预售制，合作开发”这样的杠杆作用，所以ROE还是可以保持不错的水准，并且未来仍是债务偿还高峰期，龙头房地产企业将凭借品牌优势、管控效率、资金池背景等优势加强行业地位，高杠杆的中小房企将面临较大的降杠杆压力，房企降财务杠杆成为主旋律，未来房地产企业融资应该主要依靠借新还旧为主，融资增速或将放缓。“三道红线”倒逼房企提升自身产品力及经营能力，减少对融资依赖，提高项目去化，加快开发周期。借鉴美国的经验，投资商与开发商、运营商、服务商的分离是未来的大势所趋。因此，未来房地产行业应该是“做好产品、去存量、聚焦抱团、可持续、共发展”的市场。
