□文/刘 欣
（铜陵学院财税与公共管理学院 安徽·铜陵）
［提要］人口老龄化的日益加剧，在不同程度上影响着我国各个地区的社会、经济发展，从而也为养老地产发展带来巨大的机遇。本文选取黄山市养老地产作为研究对象，对养老地产相关概念进行界定，结合黄山市养老地产实际发展状况，指出面临的困境，并提出建议，以期促进黄山市养老地产市场稳步、良性循环发展。
近年来，我国人口老龄化问题愈发严重，老龄化增长速度呈持续加快状态，养老地产应运而生，为老年人提供满足身体和精神需求的场所。养老地产和常规建筑地产相比较，最为突出的特征是可以满足老年人在多个层面的需要。为满足老年人日益增长的物质文化精神的追求，一种既能为老人提供基础的养老服务，又能满足老人精神享受的养老地产逐渐走上历史的舞台，蕴含着相当大的开发潜力。
一、养老地产相关概念界定
养老地产是指以老年群体为目标客户，在政府、房地产开发企业和社会各种机构的领导下，根据老年人的生理和心理需求，从居住、休闲养生、餐饮娱乐、医疗保健等全方面为老年人量身设置，提供基础设施和优质养老服务的地产产品。养老地产与传统房地产开发、传统养老有着显着的差异。养老地产介于商业地产、住宅地产和服务三者之间，属于三者的有机结合体。其具有鲜明的特征，如漫长的回收周期、涉及领域广泛和较长的产业链等。其中，核心特征是“养老服务”，而不是地产。
依据现阶段我国养老地产的功能，对养老地产进行划分，可以分为养老社区、老年公寓和养老院。养老社区与老年公寓和养老院相比，服务更加专业化，管理更加集中化。因此，老年社区更加符合未来我国养老地产发展的趋势。（表1）
表1 按功能划分养老地产类别一览表
二、黄山市养老地产发展现状
（一）黄山市老年人口状况。根据黄山市统计局的数据，2020年末黄山市全市户籍人口148.85万人，0～17岁人口为23.11万人，占比15.53%；18～34岁人口为30.21万人，占比20.30%；35～59岁人口为61.81万人，占比41.52%；60岁及以上33.72万人，占比22.65%。根据第七次全国人口普查，其中全国60岁及以上人口占比18.70%。黄山市60岁及以上人口占比与全国相比，高出3.95个百分点，凸显了黄山市人口老龄化进程早、速度快、程度深的特点。随着黄山市人口老龄化水平的不断加深，群众对养老需求的逐渐增加，逐步推动着养老地产在地产行业的发展。（图1，数据来源于黄山市统计局统计公报）
图1 2020年末黄山市人口年龄占比图
（二）黄山市养老政策。为了大力推动黄山市养老地产的发展，过去几年，黄山市政府制定了多项相关的政策法规。例如，黄山市政府要求从事养老服务人员需要进行专业培训，促使未来更好地为老年人提供服务。然而，缺乏针对养老地产的政策法规，阻碍了黄山市养老地产更好的发展。（表2）
表2 黄山市主要养老政策一览表
面对黄山市人口老龄化水平的加剧，政府迅速采取行动，大力推动社会养老服务体系建设。黄山市现有14，280张养老床位，平均每千名老人享有46.37张，护理型床位数所占比例为31.82%。但是，由于老年人口的激增，现存的养老服务机构还远远不能够满足黄山市老年人口的需求。同时，黄山市养老机构的服务质量、配套设施等存在着诸多不足，出现养老机构“一床难求”和“无人问津”两种极端现象。
三、黄山市养老地产发展存在的问题及原因分析
（一）消费市场发展不足。养老地产市场需求是指特定消费群体在某一特定时期内，在一定区域范围内及某一价格水平下愿意而且能够购买养老地产的产品及服务的商品数。其中，影响黄山市养老地产消费市场发展不足的因素，主要有以下三个方面的原因：消费者的理念、消费者自身的购买能力、消费者对养老地产的不信任，这三个方面的因素对养老地产的消费市场产生了显着的影响。首先，“养儿防老”的观念深入人心，使老年群体对养老地产认知不全，并且老年人入住养老地产被视作子女对老年人的一种不孝行为。由于受到这种观点的影响和承受社会舆论的压力，使他们不愿意选择养老地产。其次，目前我国养老资源地区分配不均，大多数老年群体资产不足，使得老年群体只能依赖自身储蓄和子女提供的赡养费，但也不足以支付收费较高的养老机构。最后，目前社会中频繁出现虐待老人、养老院押金难以退回、被骗购买保健品等不良问题，老年人受到这些现象的影响，联想自身，提及入住养老地产，他们闻之色变且忧心忡忡。综合上述三个方面的分析，当前迫切需要大力推动黄山市养老地产消费市场的发展。
（二）企业前期融资高、投入大，运营成本高。养老地产区别于传统的住宅地产和商业地产，养老地产不能够快速实现资金周转、及时补充现金流。它的资金回收期长、投资成本高，要投入比普通地产项目多30%～50%的资金。这些限制条件为入驻养老地产的房地产开发企业设置了门槛。这对于养老地产的发展，既有利又有弊，一方面保证进入养老地产开发企业的水平和实力，高水平、高实力的房地产开发企业促使养老地产朝着高质量发展之路迈进；另一方面不能使更多的房地产企业共同参与市场竞争，从而不能有效刺激养老地产市场发展。另外，资金不足、缺乏长期较低成本的金融工具的支持；企业自身盈利模式模糊，银行普遍拒绝养老地产项目贷款要求；未能吸引其他投资主体进行投资，这些资金问题已成为目前黄山市养老地产面临的最大挑战。
（三）产业政策体系不健全。目前，在我国无论是中央还是地方政府，都在积极制定完善与养老地产相关的政策法规，但是与养老地产的实际需求仍不匹配，发挥的作用有限。相关政策法规落实不到位，对于与养老地产密切相关的市场准则，未设立统一的标准。例如，虽然政府发布一些福利政策，给予补贴或者水电费减免等，但是与养老机构花费的成本相比九牛一毛，对于企业来说补助金额过少；民间资本兴建的养老机构，即便服务收费，也承担着高昂的养老成本，得不到资金扶持，没有充足的资金来源。同时，政府对于传统地产项目与养老地产项目未设立明确的界限，监督体系不健全，行业监管力度不够，养老地产扭曲现象日益加剧。
（四）重销售轻服务，产品参差不齐。目前，我国人口老龄化来势汹汹，养老地产市场迎来巨大的机遇，大量的房地产企业入驻养老地产市场。由于各种房地产企业水平不一，使得黄山市养老地产出现一系列问题，如服务水平低、产品参差不齐差距大、供给量少等问题。同时，黄山市养老地产缺乏高水平、高素质护理人员，入住养老地产的老年人得不到高水准的看护服务，导致老年人放弃入住养老地产，企业失去目标客户，养老地产的发展停滞不前。其次，黄山市养老地产产品两极分化严重。养老地产的住宅产品一部分是中高端养老地产，如位于西溪南镇地区的“梦溪别院”养老地产项目。该项目以高端消费老人为目标客户，旨在打造旅游、医疗、养老三者一体的养老地产高端项目。同时，在黄山市其他地区也存在着大量标准低，以住房建设为主、配套设施为辅的民办养老机构、老年公寓等低端产品。这些现象共同反映黄山市养老地产市场没有较好地对老人的需求进行市场调研和市场细分，未能发现不同老年群体的真正需求。
四、解决对策
（一）转变观念，消费群体力争支持。养老地产的目标客户群体为老年人，老年人在养老地产的发展过程中发挥着关键性的作用，拥有老年群体的支持，养老地产才能更快更好地发展。由于受到传统观念的影响，老年群体在自身条件优越的情况下，较多选择居家养老。同时，鉴于社会各种养老机构被曝光服务差、无证经营等现象，产生恶劣影响，导致老年群体对养老地产产生怀疑。随着黄山市迈入老龄化的步伐越来越快，高龄老人越来越多，年轻人无力同时照顾子女和老人，所以老人需要尝试改变观念，尝试接受其他的养老方式。同时，政府积极引导、企业积极宣传等方式帮助老年人转变传统观念，接受入住养老地产。另外，想让老年群体转变观念，接受入住养老地产，还需要养老地产自身服务质量的提高，千方百计的降低成本费用，为老年人提供高性价比的服务，尽可能营造出居家的生活环境，采用更加人性化的方式，使得老年人对于入住养老地产的抵制态度迅速转变。
（二）创新融资模式，拓展多元化融资手段。养老地产开发建设的主要前提是具有充足的资金。目前，黄山市养老地产的融资模式较为单一，大多数通过银行贷款获得融资，即使通过与金融机构协作，如保险公司等，但是获取的资金量远远不足以支撑企业长期运作。现今，传统融资模式已经远远不能满足其需求，资金缺乏成为目前黄山市养老地产面临的最大困境之一，阻碍其发展步伐。因此，政府需要加大对黄山市养老地产的直接或间接支持，探索新型融资模式，拓展多元化融资途径。例如，直接通过社会融资、在社会中众筹募集资金等，拓宽融资途径。黄山市政府亦可以通过政策逐步引导市场，放宽市场限制，促使社会资本进入养老地产，积极探究资产证劵化、PPP模式等融资模式，既解决了黄山市养老地产资金缺乏的问题，又提升了与养老地产相关企业的积极性，进一步推动我国养老地产的发展。
（三）完善相应法律法规，加强监管力度。现阶段，黄山市还未建立养老地产开发建设的标准，市场监管力度不足、相关的监督政策法规不完善，市场整体呈现一片混乱局面。养老地产的政策法规大多数为纲领性政策，与实际情况不符合，且没有落到实处。因此，需要政府结合黄山市经济发展状况和老年群体的真正需求，积极完善与养老地产发展直接相关的政策法规，加快制定养老地产开发建设的标准，建立广泛适用的社会养老体系，以此解决社会不同层次老年群体的养老需求问题。同时，政府也需要制定与养老地产相关的监管制度和违法违规的惩罚标准，加大对违规、违法行为的惩治力度，促使企业约束自身行为，确切有效的保障黄山市养老地产的稳步发展。
（四）跨界联盟升级产品和服务，形成完整产业链。目前，黄山市养老地产仍处于发展初期，诸多方面的制度标准、技术规范尚不完善，产业链出现断层等问题，使得黄山市养老地产发展受到阻碍。因此，养老地产的发展需要建立多主体共同协作发展的跨界联盟模式。这不仅需要投资商、开发商、运营商、政府等主体的参与，还需要医疗保健机构、养老服务机构、保险机构、旅游机构等多种主体提供相应的服务。通过多方的协作交流与沟通联系，有效整合多种参与主体的各种资源，充分发挥各行各业主体优势，形成多元化的产品结构和产业链，充分满足各种老年群体不同的生理和精神需求。这有利于养老地产涉及的文化、娱乐、旅游、医疗、保健等行业的整体发展，大力推动了养老地产和养老服务的发展步伐。
五、结语
随着黄山市社会经济的快速发展，人口老龄化水平进一步加深，老年群体对生活水平要求提高，黄山市养老地产的未来发展机遇可期。但是，目前黄山市养老地产的发展仍处于发展初期，诸多问题亟待解决。因此，需要在政府的引领下，结合目前黄山市养老地产现状，出台相应的政策法规，推进黄山市养老地产进一步的发展。同时，相关企业应积极响应政府号召，老年群体应加快转变观念，积极支持养老地产的发展。在多方力量的共同推动下，黄山市养老地产将会得到良性发展。
