一、我国保障性住房融资的模式

（一）“建设-移交”模式。目前，这种融资的模式对于大多数基础性建设项目来说，使用的范围都很普遍，应用这种模式，投资人的职责是负责保障性住房工程建设涉及到的所有资金的投融资工作，同时还需要对工程实施相应的施工建设，在工程验收符合标准规范后进行移交，同时在政府规定的时间内，根据合同向投资人支付建设投资的价款以及一定的投资收益。该项模式是采用公开招标来确定投资人，因此投资的主体没有很大的局限性，这样能够在很大程度上促进其他合法资本参与到保障性住房建设的团队中，而且能够在一定程度上解决保障性住房建设资金不足的问题。除此之外，采用公开的招标方式，可以忽略委托代理这个环节，使得建筑施工企业能够直接加入保障性住房的建设，这不但在一定程度上节约了政府在建设的投入，而且在很大程度上强化了保障性住房建设项目的效率。

（二）房地产投资信托基金模式。这项模式在西方市场上的使用相对来说比较成熟，我国保障性住房建设可以借鉴其可行性部分，综合我国目前的发展状况认真考虑，采取科学合理的改进和创新手段。这种模式实际上是一种证券化的产业投资基金，其通过发行基金的方法，把社会上原本分散的公众投资者的基金集中起来，这可以在很大程度上减少运营风险，同时将产生的收入通过利息的方式分发给投资人，让其得到长期且稳定的投资收益，这对于大部分中小投资者来说是一种十分有吸引力的投资方式。对于保障性住房来说，其中政策性住房以及廉租住房这两种住房类型比较适合运用这种模式，但是因为保障性住房的经济效益比较低，所以在吸引投资者方面有一定的难度。在这种情况下，就需要结合我国保障性住房建设的现状实施相应的改革以及创新，利用财政补贴等模式，让这种类型的房地产投资信托基金实现相应的收益，从而吸引更多的投资者加入，募集充足的建设资金。

（三）政银合作模式。这种模式是通过政府成立保障性住房投融资平台，加大跟商业银行之间的合作和交流，采用银行信贷的模式，提供给购买者或者是保障性住房建设项目主体在资金方面的帮助。然而由于保障性住房的公益性，这种类型的房产建设不是以获取得利润最大化为目的，商业银行加入到这项合作中不能得到高额的利润，很大程度上会打击银行对保障性住房建设项目投放贷款的积极性。在这种情况下，各地政府需要按照地区发展的现实状况，整合好银行业务的有关资源，将政府具有高附加值或者是高回报的银行业务与保障性住房的贷款业务结合在一起，采用招标的方式来选择银行合作，把保障性住房贷款的期限以及利润等方面进行合理规定，对于双方的责任以及权利进行明确的限制，除此之外，给予银行确定的利润，从而保障银行有足够的金额来发放贷款。

二、目前我国保障性住房建设融资现状

（一）缺乏社会资金介入动力。目前我国保障性住房有4 种类型：两限商品住房、经济适用房、廉租住房和政策性住房，其共同之处在于投资回收需要较长的时间，同时经营和管理比较复杂，而且投资成本支出很大，但是最终得到的利润比较小，这种形式对于比较看重效益的社会资金而言，缺乏吸引力。有的情况下，部分社会资金会突然转变投资的方向与规模，出现抽取资金的情况，这就会影响到保障性住房项目建设的顺利实施。

（二）资金主要来源于政府。目前，我国住房市场结构的发展缺乏协调性，因为炒作还有消费心理的干扰，现阶段的商品住房处于过度膨胀的情况，跟保障性住房结构相比，比例严重失调，对于这种情况，政府需要充分的表现出主导的作用。在弥补保障性住房利润小这方面的不足的时候，大部分情况下都是依靠政府的投入，但是随着我国经济发展方式的变化，对于依靠土地增值收益的地方财政必定会受到影响，导致了保障性住房市场上资金供应受到限制，这对于保障性住房的健康发展来说有不利的影响。

（三）部分地方政府缺乏财力。实行中央和地方分税制以后，在很大程度上增加了地方财政的压力。但是，中央为了维持社会秩序的稳定平衡，同时促进保障性住房建设的发展和进步，规定地方政府务必要确保保障性住房的用地供应，使得地方政府以非常低甚至是无偿的方式提供土地。在这种情况下，对于地方政府来说是一个非常巨大的负担。因此，地方政府在强化保障性住房建设方面心有余而力不足，使本来就紧张的地方财政更加拮据，同时也在一定程度上制约了保障性住房建设的发展。

（四）银行信贷资源的投入提高了运营风险。引入银行等金融机构资金，在一定程度上开阔了保障性住房资金的来源渠道，缓解了资金不足的情况，但是也存在一定的风险。第一，利率方面的风险。目前我国市场的规模有了很大的提高，为了减小放贷方面带来的损失，贷款的利率也越来越大，这在一定程度上加大了房贷利率的风险。第二，流动性方面的风险。一般来说，房贷是长期资产的模式，如果银行想获得更高的经济效益，就需要减小流动资产所占的比例，这就会在很大程度上增加流动性方面的风险，同时影响保障性住房资金的稳定性。第三，资产负债表期限错配风险。现阶段，房地产市场以膨胀的形势在发展，房贷等长期资产在银行业务中的比例越来越大，但是负债还是中短期存款的形式。

（五）相应的融资方式缺乏创新。对于我国的保障性住房建设来说，占据主导地位的是政府部门，相应的金融机构在建设过程中起到的作用较小。目前我国保障性住房的融资渠道较为单一，融资方式的创新能力不高，这会影响到我国保障性住房建设的有序发展。通过借鉴国外的先进经验，结合我国现阶段保障性住房建设融资的实际情况，将传统单一的政府融资转变为由政府引导的多元化融资渠道的方式，可有效促进保障性住房融资的发展，通过采用不同的金融工具来推动保障性住房建设的市场化。

三、改进保障性住房建设融资的有关措施

（一）调整合作方式，将社会资金引入保障性住房建设。政府部门如果想要稳固保障性住房供应结构的主体地位，就需要合理控制保障性住房的发展方向，同时对政策进行适当的调整，将政府传统的直接投资者的角色转变为公共服务的监督者与指导者，加强与私人企业的合作关系，让满足条件的私营开发商参与到保障性住房的投资以及建设，为保障性住房的建设提供充足的资金支撑。

（二）拓展融资途径。政府部门需要加大对于融资模式的创新力度，除了提供大量资金来源之外，还需要创立稳定平衡的政策条件，使得金融市场更加符合标准要求，通过促进多样化金融产品的进步，为保障性住房建设资金提供多元化的融资模式。通过制度机制的改革以及创新，吸引企业债券、保险资金、商业贷款以及各类基金等的加入，扩展保障性住房融资主体的类型，这是有效解决保障房建设资金困难的关键所在。

（三）强化政府部门与企业的合作。我国坚持科学发展观，现阶段随着市场经济的不断完善发展，民营企业在经济建设方面做出了巨大贡献，推动了我国经济的高速高质发展，是我国经济发展中不可或缺的重要力量。政府部门可以通过支持并引入民间资本来投资建设经济适用房与公共租赁住房等保障性住房，加强政府部门与企业的合作，促进共建模式的发展，在该过程中政府部门要完善相应的法律法规，做好正确引导工作，对整个建设过程进行严格的监督管理，为社会资金引入保障性住房投资建设提供一个安全可靠的基础。

（四）构建适宜的保障性住房金融体系。对于兼具公益性的保障性住房与商业性的金融机构来说，二者在盈利性的政策方面存在矛盾差异，因此为了加强金融机构贷款的合理应用，可以通过建立专业的政策性住房金融机构来为保障性住房建设提供相应的金融服务，在确保盈利性的基础上提高保障性，将保障性住房的有关措施落实到位，同时最大限度的减小金融机构存在的安全风险。

（五）选择引入PPP 模式与BOT 模式。在选择保障性住房建设融资方式时可以选择引入PPP 模式与BOT 模式，这两种方式是指政府与私人民间组织为建设城市基础项目而达成的合作共赢关系。对于保障性住房来说，它属于城市的基础建设，建设规模较大、周期较长且收益较为缓慢，因此根据保障性住房建设的这些特点，可以选择相应的PPP模式与BOT 模式，拓宽相应的融资渠道，也可减轻政府的财政负担。

四、结语

对于保障性住房建设融资问题，首先要明确政府的职责，确保在能够保持保障性住房发展的前提下，政府部门转变主导地位，变成相应的指导者与监督管理者。其次，促进社会基金与保障性住房融资活动的完善，并可以通过推动一系列市场优惠政策来吸引民间的资金投入，拓宽保障性住房建设的市场。最后，通过采取多元化的融资模式来加强政府与企业的合作，共同提升保障性住房的经济效益与社会效益。