王琦 吴迪 于璐
(1.葫芦岛市城乡规划设计院,辽宁
葫芦岛 125000;2.葫芦岛市城乡规划信息中心,辽宁葫芦岛 125000)
浅谈住房建设规划
——以葫芦岛市住房建设规划为例
王琦1吴迪2于璐1
(1.葫芦岛市城乡规划设计院,辽宁
葫芦岛 125000;2.葫芦岛市城乡规划信息中心,辽宁葫芦岛 125000)
住房建设规划是我国2006年起新兴的城市住房专项规划,全国各城市正在陆续编制住房建设规划[1]。住房建设规划指的是在一定时期内,城市政府根据自身经济社会发展目标和条件,为满足不同收入阶层住房需求,以及更好地调控房地产市场、调节收入分配而进行的各类住房建设的综合部署、具体安排和实施管理。住房建设规划是以满足不同收入阶层住房需求为导向的,根据不同的收入阶层规划配套相应的住房类型,重点在于满足中低收入阶层的保障性住房,类似于针对住房的专项规划。
住房 商品房 保障性住房 政策措施
1 规划背景及上轮规划回顾
根据国家及辽宁省相关文件要求，结合《葫芦岛市国民经济和社会发展第十一个五年规划》，葫芦岛市编制了《葫芦岛市住房建设规划(2006-2010)》，经过近两年的城市建设实践，起到了一定的调控作用，但也存在一些不足之处。2007年，中国共产党第十七次代表大会胜利召开，报告中针对住房政策提出了“健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”的明确指示，表明我国“重市场轻保障”的住房政策发生重大转变，住房市场调控的工作重点向保障性住房倾斜。葫芦岛市政府也相应出台了相关政策，城市住房建设面临着许多新问题，新要求。随着《葫芦岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划》的出台，对葫芦岛市十二五期间的住房建设提出了要求，指出未来5年我市要加强保障性住房建设，增加普通商品住房供给，满足居民自住和改善性购房需求，逐步建立包含经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户区改造用房的多层次住房保障体系。完善住房建设及调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应。
2006-2007年间，葫芦岛市住房建设取得了明显成效，棚户区改造稳步推进，经济适用房及廉租房制度不断完善，市民居住条件明显改善。要保持葫芦岛市经济社会和城市建设持续较快发展，还面临着很多新问题与新形势：葫芦岛市是辽宁省西部沿海城市，有着山海相依、气候宜人的独特优势，怎样既满足普通市民的住房要求，又通过多层次的住房供应吸引更多的外来人口，促进城市经济建设全面发展，是摆在我们面前的首要问题。其次，如何结合社会主义新农村建设，做好城中村、近郊区农村的改造，促进城乡协调发展，建设社会主义和谐社会，也是我们必须认真思考的。此外，随着经济社会发展和生活水平的提高，市民的住房需求会发生怎样的变化，仍然是我们要不断研究的课题。
为实现建设我市成为“环渤海地区重要的以石油化工、船舶制造与配套、有色金属、机械加工为主导，以港口、旅游为支撑的滨海宜居城市”的总体目标，打造北方滨海休闲度假城市，并结合我市的具体要求加强对近期城市住房建设的指导和统筹，制定本次规划。
上轮规划至今已经过四年的时间，在这四年的时间里，葫芦岛市的东城片区、CBD中央商务区、两河三村片区、龙港片区和望海寺片区等地块居住用地的建设取得了较快的发展，使我市的住房建设较历年相比进展速度较快。人均住房面积有了相应的提升。居民住房质量也有了大幅提高。到2010年末，城镇居民人均住房建筑面积达27．6平方米，农村居民人均居住面积达26．4平方米。全市房地产业呈现出持续、快速发展的格局，房地产开发规模快速扩张，投资增长很快。以廉租住房、经济适用住房为主，公共租赁住房、限价商品房为补充的住房保障体系日趋完善，基本住房保障和商品房市场两大体系支撑的多层次住房供应体系逐步形成。
2 规划的编制原则
以满足不同收入层次居民住房需求为导向，积极改善居民住房环境和质量，以住房供求总量平衡、结构合理、价格稳定为原则；进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，近期尤其应加强发展适应广大市民需要的中低价位、中小套型的普通商品住房，切实注重解决中低收入家庭住房需求，逐步提高保障性住房的供给比例[2]，严格控制高档商品住房的发展；充分结合城市的土地和水资源承载能力，住房建设应注重节地、节水、节能，构建集约型的发展模式，建设资源节约型社会；住房建设与城市空间拓展、经济发展和产业布局有机结合的原则。住房建设应与城市空间拓展、功能结构优化和经济产业布局调整充分结合，注重新区建设与旧城更新改造有机结合。节约和集约使用土地，提高土地综合利用效率，同时要注重居住与产业布局调整充分结合，尽可能的使居住与就业接近，为市民提供便利的生产和生活条件；切实注重居住环境的改善和配套设施的建设。
3 住房需求预测及发展目标
依据《葫芦岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划》与《葫芦岛市近期建设规划(2011-2015)》。2011年葫芦岛市中心城区城市人口72万人，现状居住用地面积2086．51公顷。规划到2015年中心城区人口增至82万人。规划期内，中心城区新增居住用地660公顷，城中村及旧城改造用地400公顷。则规划期内新增住房总需要为818万平方米。根据不同收入水平家庭结构分析和加强对低收入居民住房保障的要求，规划期内，应建设保障性住房14万平方米，建设商品住房804万平方米。葫芦岛市旅游资源丰富，近年来一直致力于打造北方滨海休闲度假城市。葫芦岛市400公里范围内有北京、天津、沈阳、大连等多个大城市。城市周边外来人口和外地人到中心城区购房的比例逐年增加，这部分人口分担了葫芦岛市一部分住房面积。住房建设重点为普通商品住房、保障性住房建设，以老城区和城中村改造为主、新区开发为辅，并且要加强其配套设施建设，改善居住环境。
规划期内，以满足不同收入层次居民的住房需求为目标，进一步完善市场主导、行政调控，多渠道、多层次的住房分类供应体系。坚持总量控制，整体平衡，项目落地原则，改善住房供应结构，增加中小套型住房供应量，加大保障房供应，形成健康有序的供需关系。
《葫芦岛市近期建设规划(2011-2015)》将葫芦岛市核心城区居住用地划分为重点发展区和重点改造区。重点发展区是在城市空间发展中地位重要、对提升城市功能具有重要作用的居住区域。重点改造区是指区位重要、但配套设施不完善、用地功能与周围环境不匹配、综合环境较差的地区。
4 住房建设结构
规划期内，套型建筑面积在90平方米以内的普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建筑面积必须达到新建住房总建筑面积的70%以上；改变原有用地性质进行商品住房建设的项目，必须以建设中小套型普通商品住房为主，套型建筑面积90平方米以下住房面积须达到总建筑面积的70%以上。新建保障性住房占新建住房总套数的2%，其户均建筑面积宜控制在60平方米以内。廉租住房采取发放廉租住房租金补贴和实物配租两种保障方式。
体现住房建设与产业发展、与空间拓展相协调的原则，按照中心城区“五大组团、十四大片区”的用地布局结构，住房建设布局结合城市近期重点发展地区、重点整治改造地区，居住用地主要集中分布在“十二大片区”内。
建设商品住房为8 0 4万平方米，占新建住房总建筑面积的98．3%；
其中规划建设90平方米以下(含90平方米)的普通商品住房562．8万平方米，占新建商品住房总建筑面积的70%；规划建设高档商品住房48．24万平方米，占新建商品住房总建筑面积的6%；规划建设套型建筑面积140平方米以下，90平方米以上(不含90平方米)的普通商品住房192．96万平方米，占新建商品住房总建筑面积的24%。
5 住房用地供应计划
规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和保障性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场健康发展。居住用地的供应应有利于城市人口合理分布，同城市的产业布局相协调，以居住区的形式集中，紧凑地安排，满足社区物业管理和居民生活需要。规划在调整完善现有小区的同时与新增居住用地共同规划，逐步向外拓展。
规划期内，中心城区新增居住用地660公顷，城中村及旧城改造用地400公顷。住房建设用地总面积为1060公顷。
6 规划实施措施
有效地落实住房发展目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。保证居住用地供应，调整住房供应结构。规划期内，按照全市住房发展目标，科学确定住房用地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的用地供应。针对葫芦岛市土地资源紧缺的现状，节约、集约利用土地，在符合住房建设规划及其它各项规划和控制指标的前提下，适当提高住房的容积率。增加建筑面积。
强化商品房开发建设的管理，深化商品房销售制度改革。落实项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，须符合本规划及其年度实施计划中的规定。切实加强保障性住房建设与管理，廉租住房、公租房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应，对廉租住房、公租房和经济适用住房建设用地，要切实保证供应。廉租住房建设要科学选址，合理布局，重视廉租住房建设与日常管理，扩大廉租住房房源，加强公共廉租住房对低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高廉租住房的居住配套功能。新建普通商品住房项目，应当规划配建一定比例的公共租赁住房。
强化住房建设规划年度实施计划。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标，是规划行政许可和用地审批的依据。加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划的公共参与机制。
7 结语
本文以葫芦岛市住房建设规划为例，深入剖析了葫芦岛市住房建设规划的现状，并合理地对葫芦岛市住房建设进行了规划，从住房建设空间布局到住房建设结构分配，为葫芦岛市的保障性住房及商品房建设提供了理论依据。
[1]黎兴强.住房建筑规划[M].2010-2-1.
[2]程茂吉,周慧.新形势下保障性住房建设规划编制方法探索[J].规划师,2009(12).
