田春晓 吴强
数年来，我国的房价持续不断地上涨，给消费者及房地产市场带来了诸多的问题。为了调控房价，促进房地产市场的健康发展，我国相继出台了多项调控政策。本文从税率设计、计税依据、征收环节、税费种类、征税范围、法律规范等方面论述了目前房产税政策面临的问题，并为完善我国房产税政策提出可行性建议。
近几年，我国房地产行业发展形势异常迅猛，但目前我国房产税政策及相关法律法规的制定却是相对滞后，正是因为相关法律法规的欠缺，才引发了房地产行业发展的一系列问题。房价的持续攀升会带来房地产泡沫，严重的时候甚至会导致整个经济体系的瘫痪。近几年，我国房产税政策的欠缺已经引发了一系列严重的问题，如今的房地产行业泡沫化十分严重，投机性购房多，房价攀升过快。而房价的高速增长又进一步引起富人将购房作为一种投资性活动，将房产囤积起来，待价而沽；低收入者则因为房价过高而买不起房。这样的恶性循环最终会导致整个经济体系和社会福利体系的崩溃。另外，现在的地方财政收入主要依靠土地出让金维持，这样的模式已经不适合如今的经济发展现状。为了解决与民生息息相关的房价、社会福利、地方财政等问题，有关房产税政策问题及对策的研究非常必要。
一、国外房产税政策综述
（一）调整科学的美国房产税政策
美国的房产税法律制度比较完善和系统，在美国，房财税税收收入是地方政府税收收入的主要来源之一，政府征收房产税主要是为了满足实现公共需要的目的，其中，地方政府的税收收入中财产税税收收入占到了中收入的70%左右，政府利用这一部分收入可以服务于地方公共事业，比如地方教育，医疗、安全等公共资金。因此，在美国，房产税税收收入的规模高低直接影响着地方政府的职能的实施及提供公共产品、满足公共需要的规模和质量水平。美国的房产税的税收额度决定于房产评估和税率水平。房产税按评估价格征税，也就是房产税计税依据即税基也是按照当前房价的公允价值同方向来回波动调整。同时，税率会随经济景气度呈反向运动：在经济繁荣时期政府会适时的降低税率，因为在繁荣的房地产行业，房价的上升会使得地方政府的税源变得相对充裕；相反的在经济不景气时期，由于税源变得相对匮乏，提高税率可以使得地方政府财政收入增加以弥补财政赤字，这些做法有力地推动了房产税的管理和征收工作。
（二）稳定的德国房产税政策
德国房产税属于地方税，该国的房产税计算方法相对比较简单，并有明文的法律依据。德国的房产税征收是以不动产交易税为主，并按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率计算的。在德国，房产税增收主要分为交易环节和持有环节。德国的房产税在交易环节税负重，而持有环节税负相对较轻，这对于抑制投资者利用房价投机的行为具有明显的效果。另外，德国又将良好的住房规划与稳定的房贷政策相结合，专门规划福利房用地，并要求开发商开发后以低价供给低收入家庭。德国还专门设立了住房储蓄银行，为广大购房者提供固定利率贷款。德国政府还鼓励合作建房、自建房，为它们提供大量的税收优惠。这些都解决了低收入人群的住房问题，保障了社会的福利。
二、我国房产税政策面临的问题
（一）税率设计不灵活及征税保有环节缺失
目前，我国房产税的立法权力主要集中在中央的全国人民代表大会及其常务委员会，地方政府虽然可以对本地方房产税的扣除比例进行因地制宜地确定，但当前的房产税的税率设计在中央设定统一的基准利率时，并没有给地方政府一个确定的可浮动的税率空间，因此，税率设计的灵活性不高。这样统一的税率征收办法会抑制地方政府征管的主动性和积极性，各地方政府也无法根据各地方的特殊性而采取因地制宜的方法做出适时的调整，也无法彰显税收的征收的效率和公平性。另外，我国房产税征收时具有流通环节税种多、税负重等特点。我国的房产税征收环节少，但房产流通的环节多，导致房产税所有的税负都转移到了最后购买者的身上，但是，在房产的持有环节征收时税负却比较轻。这种持有环节与购买环节分担的税负不公平不合理，会直接导致新建商品房的房价，刺激投资者的投机动机。因此，我国房产税的增收并没有抑制房价居高临下的不断攀升，反而加重了购房者的刚性需求的负担。因此，税率设计不灵活及征税保有环节缺失，这种不公平性也是我国近几年来房价持续不断攀升的一个重要的原因。
（二）计税依据不合理以及配套设施不完善
我国现行房产税主要包括从价计税和从租计税这两类征收方式。近年来，随着房地产市场的繁荣，房地产商的哄抬，房价日益增高。在我国房产的增值率日益递增，房产的市场价值越高，房屋的租金收入也会升高。所以，无论是从价计征还是从租计征，房产税的计税依据都应改为房屋市场价而非房产原值。而要解决这一问题，清晰明了的房产登记必不可少，近几年，政府也一直在推进不动产登记制度的，然而当前房产税征收并没有建立统一的不动产登记制度，这也是房产税征收时的一大难题，为持有多处房产者提供了逃税空间。另一方面，我国房产税也缺少专业、健全的评估机制，给应纳税者隐瞒房价的进行逃税的机会，给房产税的征收和管理带来危害，造成国家税收的无形流失。
（三）税费种类繁杂并且存在重复征税问题
我国现有的房地产税征收办法包括十几种税种，税目繁多，很多已经不适合当前房地产行业的发展。例如1994年开始征收土地增值税，当前我国土地留占的频率大大的降低，又如土地出让金的征收，使得地方政府极力热衷于卖地，追求短期效益，目前实行的这种“批租制”制度也会阻碍房地产市场的稳定和繁荣。要使这种状况得到改善，必须调整房产税的政策。除此之外，重复征税的问题也影响国家税收体系的完善。对于普通老百姓来讲，如今的税收政策并没有起到公平税负，合理负担税收的实质性作用。
（四）法律法规欠缺
如今的社会是法治社会，国家一直号召要做到有法可依，有法必依。但是随着房地产行业的快速发展，房产税政策已经不能满足该行业的需求。由于相关政策及法规的欠缺和不合理，我国房地产行业出现了很多问题。不仅如此，现在好多纳税人法律意识淡薄，偷逃税手段层出不穷，直接造成了税收的流失，严重损害了国家及人民的利益。
三、我国房产税政策的出路探讨
（一）合理设计税率同时增加保有环节征税
我国房产税税率改革的方向可以根据不同地区、不同用途以及持有面积的大小的做出因地制宜的调整和浮动。例如，对于居民所拥有的普通居住房及企业一般的用于组织生产的房屋建筑物可以设置低档的税率，而对于用于投机及高级住宅的房产应设置较高的税率，对拥有多处房产的所有人可采取递增累进税率，增加其持有成本，减少投机者恶意炒高房价的投机行为。另外，房产税税率可以在中央统一的制定规划下给予地方政府一定的浮动空间，地方政府可依据本地的具体发展现状，适时的做出调整，使得税率设计更适应当地的发展，促进地方房地产经济的繁荣和稳定。
（二）合理设计税基并完善房产税配套设施
一是客观合理的评估房地产的市场价值。为了准确确定房地产的市场价值，要综合考虑各种因素，例如房屋的地理位置、升值空间、物业服务等，而要确定这些，完善的房产登记制度和评估体系必不可少。二是建立全国统一的不动产登记制度，降低征税成本，从源头遏制纳税人逃税漏税的行为动机。三是完善房产税评估机制的配套设置。例如，建立和完善房产评估制度，培养一批专业化，高素质的评估人才队伍等，为公允并客观的评估房产的市场价值储备骨干型的人才。四是利用互联网大数据信息，建立财产信息管理系统和信用评价系统，实现信息和资源的互通和共享，从而有效的遏制偷税漏税行为，保障税收收入的征收和管理。
（三）合理规整税费避免重复征税
目前我国房产税改革的重要方向就是规范统一的税种，把名目繁多税目进行归类整合。依据房产税征收时不同环节，不同税种，并结合当前我国房地产经济的发展进行适时的调整，在制度上加强顶层设计，统一规划归类各项名目繁多的税费改为单一税种。同时在同一环节也应该避免重复征税。总体上说，在税种设计和征收环节上都要有合理而有限的制衡。
（四）完善相关的法律法规
深度分析如今的房产税政策法规，把相矛盾的规定予以调整，使之更适应房地产行业的发展。同时要坚持法规政策的与时俱进，废旧立新，补充完善，逐步调整，使房产税改革真正做到规避趋利。另外，加快推进个人住房信息系统建设，采取全国统一实名制的登记方式防范漏税逃税问题。对个人非营业用住房房产税的征收也要加快立法，做到有法可依，有法必依，执法必严，违法必究。
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（作者单位：兰州理工大学经济与管理学院）
