李真霞
摘 要：近年来，随着我国房地产市场调控政策的推进，房地产企业在资金运营管理方面面临较大的压力。一方面，房地产企业需要面对高昂的土地成本、建筑成本和融资成本等压力，使得企业资金链紧张，难以为项目的开发、建设和销售提供充足的资金支持。另一方面，宏观调控政策的加强也使得房地产市场的波动性增加，企业需要通过合理的资金管理和风险控制来抵御市场波动的影响。为了应对这些挑战，房地产企业需要加强内部管理，完善财务和风险管理制度，提高资金使用效率和风险防范能力，从而确保企业的可持续发展。
关键词：房地产企业；资金运营管理；特点；特殊性；路径
中图分类号：F293 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2023）17-0087-03
房地产是中国经济的重要支柱之一，对国家的经济增长和就业创造起到了重要的推动作用。房地产业涉及土地开发、建筑施工、房屋销售、物业管理等多个环节，产业链条较长，相关行业的发展也受到房地产业的影响。同时，房地产行业的发展也为各地政府提供了不少财政收入，带动了相关行业的发展，对于保持经济的平稳运行、促进经济的发展都有着重要的作用。房地产是一个资金密集型行业，在资金密集型行业中资金管理的重要性不言而喻。对于房地产企业来说，优化资金结构和提高资金使用效率，不仅可以降低财务风险，还可以提高企业的盈利能力和市场竞争力。具体而言，房地产企业需要制定科学合理的资金管理策略，合理规划资金流入和流出，加强对现金流的监控和预测，控制资金风险，优化资金结构，降低成本，提高资金利用效率。此外，房地产企业还应注重与金融机构的合作，建立长期稳定的融资渠道，提高企业的融资能力。科学合理的资金管理对于房地产企业的长期发展和稳定运营至关重要[1，2]。
一、房地产企业资金运营管理的特点和特殊性
资金运营管理是房地产企业管理中非常重要的一环，关系到企业的经营效益、风险控制和可持续发展。房地产企业需要通过科学合理的资金运营管理，实现资金的最优配置和利用，使企业在充分利用自有资金的情况下，最大限度地提高项目的投资回报率和企业的盈利能力，从而实现可持续发展。具体而言，资金运营管理可以帮助房地产企业降低融资成本、控制财务风险，提高企业的融资能力和财务稳定性。此外，资金运营管理还可以帮助企业加强项目的投资决策分析，优化资金的使用效率和流动性，促进企业的内部协调和资源整合，提升企业的市场竞争力，促进房地产企业的可持续发展，帮助企业在市场竞争中立于不败之地[3，4]。
（一）房地产企业资金的循环过程及其资金运营管理特点分析
房地产企业资金运营管理是一项长期而又艰巨的任务。在当前经济环境和市场情况下，要想提高自身经济效益、增强核心竞争力就必须把财务管理作为重中之重来抓，通过建立健全各项规章制度，充分发挥财务工作在项目投资建设中的作用，为保证房地产项目顺利实施提供有力保障。房地产企业资金的循环过程可以分为筹资、投资、运营和退出四个环节。其中，筹资是指房地产企业通过发行债券、股票、借款等方式获得资金；投资是指房地产企业将资金投入到土地储备、开发建设、销售等方面；运营是指房地产企业通过销售房产、收取租金等方式获取现金流；退出是指房地产企业将已经完成开发建设的房产出售，从而获得收益。房地产项目建设周期较长，资金投入后需要较长时间才能实现回收，因此资金运营周期也较长。房地产企业通常需要大量的资金进行房地产项目的开发和建设，因此资金运营规模相对较大。房地产市场受市场波动、政策变化等因素影响较大，因此房地产企业的资金运营风险也相对较高。房地产企业应该加强内部风险管理意识，建立完善的内部风险控制机制，加强预警和防范，将风险控制贯穿于日常经营管理的各个环节之中，降低经营风险、提高经济效益和社会效益，实现可持续发展[5，6]。
（二）楼市调控政策背景下探讨房地产企业资金运营管理的特殊性
自改革开放以来，中国的房地产市场经历了快速发展和巨大变革，对中国经济的发展和社会进步作出了重大贡献。房地产业是中国经济的重要产业之一，对促进国民经济发展、扩大就业、增加税收等方面起着重要作用。楼市调控政策背景下的房地产企业发展需要摆脱单一经营模式，探索多元化经营，开拓不同领域的业务，降低对房地产市场的依赖性，提高企业的盈利能力；注重风险控制，注意风险因素的变化，在资金筹集、项目开发、销售等方面加强风险管理，提高企业的风险抗压能力；强调提高产品质量，加大研发投入，推出更具市场竞争力的产品，提高企业的市场占有率；履行社会责任，推动城市可持续发展，关注房地产市场对社会、环境和生态的影响，落实企业社会责任。在楼市调控政策背景下，房地产企业资金运营管理具有一定的特殊性，房地产企业需要更加谨慎地管理资金，建立完善的资金管理制度，加强流动资金管理，注意资金的使用效果，降低企业的资金运营成本，加强风险管理，以确保企业的资金安全和稳健运营。
二、房地产企业加强资金运营管理的路径
（一）制定资金运营管理制度，利用信息技术平台
房地产企业加强资金运营管理必须依赖完善的资金运营管理制度，促进提高企业的资金利用效率和融资效率，降低企业的财务风险，增强企业的市场竞争力和发展潜力。房地产企业应该制定资金运营管理制度和规章制度，明确资金运营管理的范围、标准、流程和要求，确保资金运营管理的规范性和可操作性。同时，房地产企业可以通过信息技术平台提高资金管理效率和透明度。例如，使用财务软件管理资金流动，实时监控资金流向，管理各项目的资金流和收支情况。同时，可以利用互联网和移动终端，提供便捷的资金查询、转账等服务，方便企业和客户的资金操作，提高房地产企业的资金管理效率和透明度，降低资金运营风险，进一步增强企业的资金管理能力，实现长期稳健发展[7，8]。
房地产企业构建以资本结构最优为核心的资金链管理模式，可以降低企业的资金成本，提高资金利用效率，确保企业资金链的稳定运转，为企业的持续发展提供有力保障。房地产企业应通过发行债券、发行股票、优化资本结构等方式，降低资金成本。此外，企业可以通过并购、重组等方式优化资本结构，提高企业的资本规模和盈利能力。借助财务杠杆，房地产企业可以在保证稳健运营的基础上，最大程度地提高资金利用效率。但同时需要注意风险控制，避免财务杠杆带来的潜在风险。房地产企业应建立稳定的资金来源，例如与银行建立长期合作关系，增加信贷额度；与投资机构建立合作关系，引入优质投资资金等，确保企业资金的稳定来源。房地产企业应加强内部控制，建立健全内部审计机制、风险控制机制等，确保企业内部运营稳定，避免因内部问题导致资金链断裂，实现资金的最大化利用和企业价值的最大化，为企业的健康发展提供有力支持[9]。
（二）加强房地产企业的投资活动管理
加强投资活动管理可以提高企业的投资回报率，降低企业的经营风险，提高企业的竞争力和营运稳定性，实现可持续发展。这对于房地产企业的长远发展具有重要的战略意义。房地产企业应重视投资活动管理，提高企业的投资决策水平、降低投资风险、确保项目的高质量完成，为企业的稳健发展提供有力支撑。房地产企业应加强对投资项目的管理，全面掌握项目的进展情况，及时发现和解决问题，确保项目能够按时、按质、按量完成：房地产企业在进行投资活动时应严格控制项目成本，避免因项目成本超预算而导致企业财务状况不稳定；加强与合作伙伴的管理，建立长期稳定的合作关系，实现可持续发展，从而为企业的长期发展提供有力保障。
1.建立多元化融资平台，整体降低筹资成本。近年来，随着我国经济结构转型升级、人口红利消退以及“房住不炒”政策的出台，房地产行业整体增速放缓，房地产市场已从高速增长阶段转向高质量发展阶段，房企开始注重多元化发展及精细化管理。房地产企业缺乏资金的情况需要采取科学合理的措施来应对，通过优化资金使用、拓展融资渠道、减少企业负债、缓解企业的资金压力，提高企业的市场竞争力和发展潜力，实现企业的可持续发展和价值创造。房地产企业可拓展融资渠道，采用多元化的融资方式，如银行贷款、发债、股权融资等方式，以增加资金来源，提高资金的可持续性。房地产企业可以通过资产证券化的方式来获得资金，将企业的资产如房产等打包成证券进行发行，以获得资金的同时降低企业的财务风险和流动性风险[10]。
2.合理投资，提高项目的可行性。合理投资对于房地产企业的发展至关重要，而多部门协同参与投资决策是实现合理投资的重要途径。房地产企业投资部门应建立跨部门的投资决策机制，让涉及到投资的不同部门共同参与投资决策，确保决策的科学性和全面性；加强风险评估，将风险评估作为投资决策的重要环节，多部门协同参与风险评估，从不同角度、不同领域进行全面评估，提高项目的可行性；加强资金管控，确保项目的资金使用得到充分的保障。多部门协同参与资金管控，可以从不同角度、不同领域进行管控，提高资金使用效率和安全性，降低投资风险，为房地产企业的健康发展提供有力保障[11，12]。
（三）强化资金预算管理，促进资金回笼
作为资金密集型的房地产企业，强化资金预算管理可以帮助企业规划好总体资金收支情况，对应收账款管理和存货管理进行精细化的管控。通过合理提高应收账款和存货的周转率，降低资金占用，提高企业资金的流动性，可以有效控制财务风险，提高企业的融资能力和财务稳定性。具体而言，房地产企业可以通过制定科学合理的资金预算，对各项支出和收入进行合理分配和规划，控制资金的流动和使用，从而避免资金的浪费和占用。同时，企业还可以加强应收账款管理和存货管理，通过优化存货结构和提高周转率，来降低存货占用的资金量，提高存货的资金利用效率。此外，企业还可以加强与供应商和客户的合作，通过建立长期稳定的合作关系，实现资金的快速回笼和流通，提高企业的资金流动性和融资能力。
（四）加强资金风险管理，促进企业稳定发展
房地产企业需要加强资金风险管理，以规避市场波动和财务风险的影响，保证企业的可持续发展。房地产企业应该建立完善的风险管理制度，包括风险评估、风险防范和风险控制等方面，做好市场风险、信用风险、汇率风险和利率风险的监控和管理。同时，房地产企业可与金融机构建立长期稳定的合作关系，建立多元化的融资渠道，降低融资成本，提高融资效率，确保企业的融资需求得到及时满足。此外，房地产企业应注重内部控制和企业文化建设，加大对财务和风险管理制度的宣传和培训力度，树立风险意识和合规意识，从而提高企业的管理水平和风险防范能力，促进房地产企业的长期发展。
三、结束语
鉴于资金管理对房地产企业生存与发展的重大意义，需要采用科学有效的方式和手段加以应对，解决房地产企业在资金管理工作过程中遇到的问题，多维度、多举措地思考与扫除管理障碍，为企业的扩张和发展提供必要的资金支持，降低企业的风险和损失，提高企业的盈利能力和市场竞争力，使房地产项目资金使用效率达到最大化。
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[责任编辑 刘 瑶]
