陆红星 浙江勤业建工集团有限公司
引言
建筑经济与房地产经济都是我国经济社会发展的主要支柱，在国民经济的构成中也有着重要的支柱作用，但是建筑经济与房地产经济相互之间的联系却非常紧密，彼此独立发展而又相互作用。房地产经济就是围绕着房地产业中的产出、分配、交流和消费等经营行为而产生的经济联系，即是住宅生产力中与国民经济联系的总和；而建筑经济则是在建设工程中与国民经济发展相关的预测、决策、执行、研究和评价等经济行为的总和。在房地产市场和建设建筑行业的发展中，要注意并遵守房地产业、建设行业的发展规则，不仅发挥出地方政府部门的职责与影响，同时还要认识建设市场经济与房地产业经营之间的相互关联，并通过宏观调控手段进行市场调节，以促进房地产业经济和建设市场的健康和谐发展。
一、房地产及建筑经济分析
立足于商业与经济学的视角，房地产经济并不只是一种经济状态，同时房产和地产的物质形态也囊括其中，换句话说，房地产经济属于一种物质形态，其存在具有客观性。以宏观经济条件为基础，房地产行业借助各种发展机遇以及相关政策得到了显着发展，除了使人们对建筑的需求得到满足之外，还可有效解决就业问题。然而，随着房地产经济迅速发展，各种风险不断涌现，如泡沫经济，对我国建筑经济造成了严重影响。一般而言，很多商品需通过生产、流通与消费等各个环节，然而由于建筑具有一定的特殊性，无法进行流通。实际上，建筑所有权转让行为往往被视为建筑商品的一种流通方式。我国大城市中房地产行业发展更为迅速，建筑物资通货膨胀的情况更加严重，进而诱发了一系列经济问题，不利于建筑经济可持续健康发展。建筑经济主要是评价相关工程，在评价与预测时，针对工程相关工序价格进行科学预算，是一种微观层面。在宏观经济环境下，建筑行业发展速度日益加快，其在建筑数量与规模方面均获得了显着发展，虽然有力地促进了我国经济与社会可持续发展，然而由于装配式建筑与房地产行业不断涌现出经济、质量相关问题，不利于建筑经济迅速发展。因此，应深入研究建筑经济，有力地保障房地产行业及装配式建筑可持续健康发展，积极发挥最大化的市场调节功能，从而以坚实的基础助推房地产行业和装配式建筑一同进步。
二、建筑经济与房地产经济的关系
现阶段，中国大部分地方目前构建了相对完善的建筑经济体系和住宅经营系统。特别是近年来大量建设的高层建筑群，是目前国内最主要的住宅建筑形态。另一方面，据相关研究统计，目前中国所有省份在国家发展规划中都纳入了城市高层建筑系统规划范围，并在大部分省份构建了较为完备的城市高层建筑规划城市。
近年来，随着建筑工业的大力发展，在一定程度上带动了当地经济的发展，带动了地方税收的上升，因此提高了地价，也大大吸引了企业的对外投资。因此，有关建筑经济和房地产经营管理的科研问题是目前中国建筑行业的难点，也是今后这方面科研的主要方面。建筑行业与房地产行业联系密切。随着建筑经营多元化的发展趋势，对房地产业经济研究和发展的需求也在增加，对建筑经营和房地产业经济的综合分析需求也更高。传统的建筑行业经营和房地产产业经济都是相互独立的分析，相对单一的经验和管理手段不能充分保证建筑工程公司的发展和房地产业务的活性化。但总的来说，建筑行业和房地产业务量既有单独的生产活动部分，也有相互夹持的交叉环节，其中建筑行业施工公司和房地产业务开发机构是两个产业的重要交叉点。施工单位是建筑工程产品制造阶段的主体，生产流通阶段的主导是房地产公司。建筑材料行业不参与住宅商品的生产制造活动，就没有住宅行业的营销活动。同样，没有住宅行业的市场供应，就没有建材行业的市场产出，两者有着密切的关系，共同承担着国民经济的重要部分。一般来说，各城市的水资源不同，相应的房地产资源也不同。主要体现在价值差异上。要根据地区的好坏解决好房价问题。
例如，同一住宅在各地区价值差异，黄金地段价值200万元，郊区20万元。同时，水资源也是循环的模式，因此需要对不同地区的取水资源进行合理的分析。如果出现地下水枯竭问题，应通过合理的人工灌溉和雨水入渗，实现对水循环的合理配置管理，提高水资源房地产产品管理的效率。如果出现大规模销售不良问题，应提高对地区阶段的饱和处理能力。再如，在城市旧建筑改造和产品寿命的管理中，要遵循一定的价值规律。进行价格和使用价值之间的波动分析，提高房地产中经济规律的相对稳定性，优化城市水质的合理处理。举例来说，对于单位水循环困难的问题，要提高管理的高效率性。
三、绿色建筑经济效益对房地产开发的影响
通过对绿色建筑所创造的经济效益进行分析，可以得出节约能源的结论，绿色建筑经济效益对整体房地产开发的影响和意义深远，围绕着绿色建筑理念的发展方向和绿色建筑的使用寿命，对绿色建设的初期监测和后期项目运营进行合理规划，达到最初的预期目标。要重视对绿色建筑项目的开发，体现出对自然的敬畏和保护，注重绿色建筑的前期发展，才能更好地开展后续工作。和传统的建筑技术相比，绿色建筑需要更加先进的技术手段，应用先进的设备与材料，但其实消耗的成本很低。目前，我国建筑行业的绿色经济发展其实并不复杂，技术也有一定的支撑。我国幅员辽阔，人口众多，南北生活环境并不相同，所居住的房屋建筑条件也不同，要根据当地所处的环境、气候、天气以及地理位置来设计，将绿色建筑的优势发挥得淋漓尽致，将自然应用到建筑当中，让经济与绿色相融合，符合当前的发展理念。绿色建筑不仅能够维持生态环境稳定，还可以保障人民群众的身体健康，并为人们提供一个健康宜居的生活环境，通过使用绿色建筑材料，减少房间内的有毒物质，或者通过绿色建筑材料吸收房间内的污染物和化学药剂，减少房间内的甲醛等有毒气体，建造后的房屋不需要净化就可以使用，极大地为人们创造了便利环境。绿色建筑的本质其实是最大限度地降低自然能源的消耗，这也是我们所期望的。地球上的能源总有一天会被消耗殆尽，所以该节约的能源就一定要节约，将建筑对自然环境的影响控制到最低，做到无污染、可持续发展，将绿色建筑的社会效益进行全方面综合分析，绿色建筑的前期费用比后期维护的费用要多得多，所以前期的建设费用一定不能省，保证一次性完成施工，减少材料浪费和成本增加的问题，利用科学的手段实现能源节约，促进经济效益的提高。
四、保障绿色建筑经济效益的主要措施
（一）建立减资源型的房地产经济体系
建筑项目施工、运行产生的能耗占全社会能耗的46.7%，水占城市用水总量的47%，还使用大量钢筋和水泥材料。我国单位建筑面积能耗是发达国家的2～3倍，建筑钢材损失占发达国家的10～25%，卫生机构能耗超过发达国家的30%左右，但污水回收率仅为发达国家的25%。房地产及其相关产业，如水泥、建筑材料、钢铁等，技术含量较低，能耗和损耗过高，对环境的破坏比较严重。从土地利用方面来看，发达国家每平方公里的工业产业可以达到数十亿人民币，甚至部分可以达到100亿人民币，我国只有数十亿人民币。我国城市建筑容积率一般为1～2，日本、韩国等国的容积率均超过3。我国城市人均用地在100平方米左右，东亚各国大中城市人均用地在60～70平方米左右，而东京只有50平方米。因此，要全面建设资源减少型房地产经济体系，制定科学合理的经济发展体制，重视能源利用率的提高，保障资源整合和应用的全面进行，实现全面发展和进步。这是房地产发展的核心内容之一。（1）在开发建设中，要重视节约和高效能源建设，推进生产和技术体系的完善，使节能、低耗理念得到合理利用，同时构建完善的房地产服务体系，促进房地产领域的合理建设和发展。（2）在房地产消费中，人们要改变消费观念，重视绿色发展观念的应用，改变人们的生活方式，必须进行适当的消费，取代传统的消费理念。从单纯的物质满足到社会精神满足，其主要内容是城市发展战略集约化的应用。人们优先选择节能式建筑和公寓式建筑。全面建设高水平公共交通发展体系，构建娱乐设施等。（3）市场化发展之下，发布相关的政策，从而形成完善的资源型房地产体系建设，发挥出市场经济体制的优势，实现激励制度的建设，发布绿色价格政策措施。
（二）政府部门应加强宏观调控
绿色建筑经济想要在我国得到进一步的发展，必然离不开政府部门的调控。政府部门在这一过程中应意识到自身所发挥出的作用，通过合理的统筹规划，促进绿色建筑经济的进一步发展。同时还需要对各项管理进行细化，对我国已有的各项法律法规进行完善，同时对于建筑行业的各项工作流程应进行规范，这样才能为绿色建筑经济的发展提供更多支持。例如，在建筑项目的设计阶段，政府部门就应加强对于各项技术的管理工作，同时加强对新技术的市场监控和管理，明确节能以及环保的总目标，这样就能为绿色建筑的整体发展提供相应的指导。政府部门应加强对于环保技术的宣传，让更多的企业能够应用环保技术，这样才能进一步促进建筑行业的可持续发展。近年来，我国出现了越来越多的可再生资源，例如，太阳能、浅层地热等都是可再生的清洁能源，将这些能源应用于建筑项目开发过程中，对推进建筑项目开发进程有着积极作用。除此之外，政府部门还应加强对建筑节能监控系统的研究，如果能够在医院、学校、宾馆等耗能较高的建筑物中应用这些监控系统，就能够为我国的节能改造、节能服务等各方面提供相应的参考和支持。
（三）降低施工材料相关能耗
在施工建筑的全过程，为确保施工材料相关能耗得到有效降低，可采取如下的措施：第一，采购部门在选购材料时，需要确保材料达到质量标准，并具有环保性；在进行储存与管理的过程中，为避免对材料的使用性能产生不良影响，需要进行严格的防霉及防潮处理。第二，建筑工程中需要尽量使用可循环的材料，以便降低建筑施工材料的消耗总量。第三，施工管理人员需要依据实际的施工条件对施工周期进行合理安排，尽量于白天进行施工，以较少甚至避免发生安全事故，并节省夜间的照明资源。第四，由于诸多材料需要进行多次转运，若采取传统的搬运模式，则势必会导致材料发生损坏情况，从而浪费材料资源，因此需要采取适宜的搬运工具进行搬运。第五，管理人员需要加强对固体废弃物的重视，采取科学的措施对其进行二次利用，实现变废为宝，从而节约施工成本，并加强对环境的保护。
（四）对成本管理理念进行创新
在经济发展如此迅速的时代，以往的经济成本管理手段已经渐渐地不再适用于现在的企业发展了，如果企业的管理者还一如既往地使用以往旧的管理手段来对企业经济进行管理的话，必将阻碍企业的发展。企业也应该与时俱进地对建筑成本管理模式进行改革，使其顺应社会的发展，从而给企业带来更大的收益。想要对成本管理模式进行革新，首先要做的就是提高对建筑企业成本管理的重视程度。首先，企业的管理者在进行项目投标时就要根据项目来对其进行成本演算，项目实施时在针对各个施工环节制定具体计划，从而达到控制成本，为企业节省预算的目标，也为企业争取最大化利益。其次，管理人员需要监视项目施工从投标到结束的各个环节，在工程中贯彻落实成本管理的理念，并且需要对施工环节进行不定时的监工抽查，以此保障建筑项目的质量，将成本管控进行到位。
（五）做好规划与组织架构
建筑企业在经济成本管理过程中，要结合自身实际情况做好规范，充分体现经济成本管理工作的价值。第一，明确工作内容，明确职责划分，有针对性地进行部署，提高科学性和有效性。特别要重视构建强大的经济成本管理组织结构。建筑企业要依靠项目实际，结合各建设阶段的特点，保证经济成本管理控制工作得到合理划分，将各项工作渗透到整个项目中，落实到各个阶段。二是以项目阶段为依据，进行岗位设置，配备专业负责人和员工，保证各项工作落实到位，监督有力，发挥层级化管理组织结构的功能，促进成本管理有序进行。一旦某一部分出现问题，可以迅速找到负责人，定位问题，找出原因，有针对性地处理。第三，科学理念，完成成本管理工作应先树立科学化的工作理念，建筑企业面临着市场大环境的各项压力，此时继续沿用稳定的成本工作理念，不适合于当前的企业工作背景，管理层应对工作概念融入革新控制工作方式，工作中善于组织调动部门领导，善于总结科学的工作方案。科学系统的工作可保证企业增加产出节省支出，通过资金预测计算，减少控制工作难题，预测工作进行时，预测部门与控制部门应共同工作，预测部门率先设计出一套成本方案，通过与先期工作比对做好细节补充。
（六）加强对施工队伍的管理
施工队伍是工程项目的组织者与实施者，该组织队伍的综合素质会直接影响施工质量。部分施工队伍因为施工人员文化素质、操作水平等因素，出现专业性不强的问题。建筑企业在招标的过程中，应选择具备较高理论素养与实践能力的队伍作为合作对象，为施工环节的质量控制工作提供基础保障。此外，在施工活动开始前，应加强对施工队伍的培训，提升施工人员的成本控制意识，使其根据规章制度进行操作，以此保证施工的秩序性。
结语
在市场经济的背景下，政府必须把房地产行业与建筑行业的发展置于重要的位置，并根据各自行业的实际发展状况，特别是面临的问题与不足，密切地联系二者之间的相互关系，完成相应的立法，并制定有关的政策措施，以规范建筑行业的发展，确保房地产业经营与建筑经济保持良性的持续发展态势。
