□文/周 娜 俞 涛
一、房地产业基本环境分析
由于分类标准不同，各国和地区对房地产业的性质定位也各不相同。我国1985年5月发布的《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业的统计报告》中，明确地把房地产业定性为第三次产业的第二个层次，即为生产和生活服务的部门中，与金融、保险、旅游业等产业并列。
（一）需求分析
1、需求影响因素分析。由于房地产业与国民经济的紧密联系，使其发展呈现出明显的顺经济周期特性。。根据经济理论的分析研究，房地产市场的需求主要受以下几个方面因素的影响：房地产的价格，社会经济发展与城市化水平，城市人口数量、人口结构及人口增长，人们的收入水平，城市产业结构及其变化，经济制度和政策因素等。
2、房地产需求价格弹性分析。房地产由于其位置的不可移动性和特殊性，使不同地域的房地产完全不可替代，而且房地产的用途也很难改变。因此，总体来说，房地产需求价格弹性较小，即房地产需求量对于房地产价格变化的反映不是很敏感，意味着即使房地产价格提高很多，人们对房地产品的需求也不会减少很多。
（二）供给分析
1、供给影响因素分析。对于房地产市场，由于它是房产市场和地产市场的结合，而土地是一种稀缺的有限的资源，因此国家土地产权方面的制度和政策也是影响一定时期内其产品供给量的主要因素。在我国从1978年房地产业起步直至2004年国土资源部采取了一系列措施后，促进了房地产市场的竞争，减少了土地获取环节寻租现象的发生，使我国房地产市场中的土地市场日趋透明化、公开化、合理化。
2、房地产供给价格弹性分析。房地产供给价格弹性是指一定时期内房地产市场产品的供给量变动对其价格变动的反应程度。从现实来看，房地产供给价格弹性的大小取决于房地产供给的难易程度。对于房地产产品来说，无论是存量房还是增量房，其在短期都是缺乏供给价格弹性的。因此，总体来说，房地产市场的短期供给价格弹性较小。
二、房地产业市场结构分析
（一）房地产市场的市场势力分析。国内外一些经济学家测算过房地产需求价格弹性和勒纳指数，由于时间和地点等方面的差异，测算结果有差异，但总体来说，房地产市场是缺乏需求价格弹性的，勒纳指数在0.4～0.6之间，房地产开发商拥有较强的市场势力。这也就意味着，房地产开发商通过提高价格增加的收益大于因价格上升销量减少而带来的损失，所以房产开发商更倾向于提高房产价格来获取更大的利益。
（二）市场进入和退出壁垒。由于在我国房地产市场几乎不存在沉没成本，也无政策法规障碍和契约壁垒，因此我们主要分析房地产市场的进入壁垒。主要从基金壁垒、政策法规壁垒、老企业占优壁垒等几个方面论述。
1、资金壁垒。房地产业是典型的资金密集型行业，一个项目的开发少则几个亿，多则几十个亿，甚至上百亿。一个潜在的房产开发商想要进入房产市场，首先其必须拥有或者能够筹集到进行房产项目开发所必需的最低资本。而且随着经济发展，房地产行业的资本密集趋势日益增大，致使一些弱小的企业若想进入房地产市场成为不可能。
2、政策壁垒。国家为控制房地产市场过热，2003年及随后陆续出台了一系列宏观调控政策。如，土地政策方面：房地产开发用地要采取“招拍挂”的方式进行；严格限制和规范农用地转非农用地等。金融政策方面：根据国务院通知，商业银行将房地产开发投资项目的资金比例由20%提高到35%以上；2004年央行还将贷款的基准利率提高了27%。所有这些宏观调控政策，都成为潜在进入企业的进入阻力。
3、老企业占优壁垒。在新企业进入之前，原有在位企业已经占有了各种优势资源，在房地产市场中最重要的资源就是土地，而某个地域内土地资源又是稀缺的和不可复制且不可移动的，这样先行进入某个地区的开发商由于优先占有了该地区的土地资源，只要他拒绝提供给潜在进入者该地区的土地开发权，便可以保持其垄断利润，彻底阻止潜在进入者进入。这就形成了潜在房地产开发商最强大的进入壁垒。
（三）产品差异化分析。房地产是一种差异化很强的产品，这主要表现在房地产位置上的差异和质量上的差异两个方面。从房地产位置差异性来看，因土地是不可移动的，这便带来了与土地的特定位置相关的区位差异、邻居差异、各项设施及工作地点远近等方面的差异。从房地产质量差异上来看，主要体现为土地与建筑物的差异。土地的质量差异与建筑屋的差异结合在一起，使房地产的差异性明显地表现出来。
综合上述三个方面的分析，我们可以说房地产市场存在明显的寡头垄断趋势。由于房地产行业的高利润，根据“颠船理论”，房地产业出现寡头是必然的趋势。
三、房地产企业市场行为和市场绩效分析
（一）房地产企业市场行为。房地产企业的市场行为是指房地产企业基于企业利润最大化目标适应外部竞争环境的一种市场反应，主要包括价格行为、非价格行为等方面。
1、价格行为。全国商品房价格自2003年就开始出现非理性上涨，远远超过了国民经济的增长速度。2003～2005年分别上涨了4.8%、15%、19.4%。2006年1月份国家统计局发布数据显示，全国70个大中城市房价上升5.5%。2007年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，房价在经历了年初的5%左右的增长速度后稳步上行，至5月份开始加速上涨。2008年由于美国金融危机的影响，我国房地产市场价格有所回落。2008年10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9%；环比下降0.3%。伴随着2008年的楼市寒冬，大部分房地产企业面临困境，为刺激房地产市场，房地产商主动降价促销，并采取各种优惠让利措施，以在速冻了的房地产市场中保有一席之地。所以在这一时期，房地产企业之间的价格竞争较为激烈。
2、非价格行为。我国房地产业经过10多年的发展，即将进入后房产时代。在房地产竞争中，虽然价格竞争也是一种竞争手段，但毕竟降价的空间是有限度的，与此相反，若房产商把竞争重点放到努力提高产品价值，即想方设法依靠先进的技术、周到热情的服务等提供给消费者更大的效用满足，便拥有了更大的竞争主动权，更广阔的定价空间，便能在新一轮的竞争中处于优势，而且这种竞争方式也符合可持续的发展观。而现实中，很多房地产企业已经付诸实践了，比如广泛分布于广州、北京、上海、青岛等城市的“奥林匹克花园”，就是以运动和健康为特色的先导，把体育产业和房地产业相结合的创新性房地产开发模式。
（二）房地产市场绩效。在一定的房地产市场结构下，通过一定的市场行为使房地产业在价格、产量、费用、利润、产品的质量和品种以及技术进步等方面所达到的现实状态就是房地产企业市场绩效，它实质上反映的是市场运行效率。
王勉、唐啸峰通过实证研究得出，房地产投资增加12.7个百分点，国民经济便增长1个百分点；房地产投资降低12.7个百分点，国民经济也将降低1个百分点。衡量房价的高低一般用房价收入比，即一套房屋价格与一个家庭年收入之比。目前流行“4∶1～6∶1”的说法，即房价与年收入之比在4～6之间是合理的。2006年全国商品房平均销售价格为3，367元/m2，城镇人均住房面积27.1m2，城镇居民人均可支配收入11，759元，计算可得2006年我国房价收入比约为7.8，说明我国房价偏高。房地产市场结构性矛盾突出，但自从国家出台相关政策以及受到美国金融危机的打击后，政府和企业更关注房地产市场的健康有序运行，供需方面的结构性矛盾正逐渐缓解，相信各种深层的体制问题也会慢慢得到解决。
四、结论和建议
房地产企业应该更充分的认识到，社会的消费性需求才是房地产业持续健康发展的动力，所以要把更多的资源和精力投入到提供适应消费者需求的房产上来，避免过去盲目追求豪华、大面积等行为的再发生，要始终以市场需求为导向，努力提高产品质量，努力创新产品、创新经营理念，以人为本，这样才能不断做大做强，获得消费者的忠诚和社会的认可。
政府方面要转换角色。在我国，政府在房地产业发展中仍具有举足轻重的地位，政府部门与房地产企业的产权主体以及房地产项目的投资主体之间有着或明或暗，千丝万缕的联系，使市场交易的不确定性大大增强。政府在房地产市场上的主要职能应着眼于以下几个方面：其一，政府是房地产业健康有序发展所需的制度规范提供者，政府部门应该根据市场需求及时、主动地出台相应的政策和规定，以维护房地产市场的健康有序运行；其二，政府可以通过调节土地供给、调整银行利率等措施，来激活或软化房地产市场；其三，立法机关应完善法律法规，规范房地产市场行为，减少法律漏洞和执法时的“灰色区域”，以保障房地产市场的良性发展。
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