□文/徐雨杰
（铜陵学院财税与公共管理学院 安徽·铜陵）
［提要］房产税很早就被提出，经过不断反复推敲，在2011年国家决定将上海市和重庆市作为试点开始实施征收房产税，至今已有十年。本文以上海市为例，从消费者、开发商和政府三个角度与北京房地产市场进行对比分析，探究该政策对上海房地产市场的影响。研究发现：就消费者来说，税费增加，负担加重，抑制他们对房地产的投资，从而控制房价稳定，有利于购买第一套住房的消费者；就开发商来说，消费者减少，房屋供大于求；就政府来说，财政收入随着税收种类的增加而增加，财政压力减小。
征收房产税与社会各个阶层的利益相关，也涉及到众多的社会矛盾和国家经济发展的稳定。因此，征收房产税一直是我国广泛关注的问题。大多数人觉得房地产业在我国占主导地位，征收房产税会让房地产业衰退、国民经济水平下降，然而现实却与之相反，其不仅促进了房地产业的发展，还增强了人们对征收房产税的意识，更利于日后工作的推进。根据房产税上海市试点的经验可知，免税面积较大，仅对增量房征税，并未对居民家庭造成较大负担，且房产税的开征并未造成房价的剧烈波动，在一定程度上促进了收入再分配。随着征收房产税工作的推进，将有效地控制我国房价的上涨，解决房地产业存在的突出问题，使社会稳定发展。本文以上海市为研究对象，从征收房产税现状、影响以及完善征收措施三方面展开研究，为我国全面征收房产税奠定理论基础。
一、上海市征收房产税现状
2020年底，国家税务总局上海市税务局发布了一则通知，是有关征收房产税试点出现的一些问题，以及在2021年1月28日开始实施房产税新政策，这则通知受到了各地的广泛关注，人们对新政策怀着忐忑不安的心情，房产税话题再一次被推向高潮。早在2011年，上海市和重庆市最先被授予作为开展征收房产税的试点城市，当地政府分别制定了相关的房产税政策，在实施过程中遇到诸多矛盾，致使征收房产税并未取得突破。
（一）征收房产税政策具有局限性。房产税的征收对象是房屋，由于我国没有较完善的税收体系，专业的评估机构具有盈利性，所以暂定按房产交易价格为计税依据，向需要交税的房产持有者进行征税。在上海市，全市都在征收房产税范围内，人均免交税面积是60m2，只要超过新政策规定的免征面积都要缴纳个人房产税。但相较于重庆，上海市对投资、投机消费者并没有针对性政策，而且在税率上也未将高档住房和普通住房进行有效区分，不利于调节收入分配。征收房产税的初衷是控制房价、调节贫富差距，而上海市出台的政策却并未突出这一点。
（二）征收房产税税率较低。上海市征收房产税政策主要是为了解决刚需用户买不起房问题和应对房地产市场“炒房”现象，其征收对象是拥有两套及以上住房者，对自住住房者没有太大影响。房产税作为税收种类的一部分，可以为政府财政减轻压力。但房产税税率仅在1%以内，其税收收入不会太高，并不能解决政府的财政问题。2020年新冠病毒席卷而来，各行各业毫无防备，均受到此次疫情的影响，房地产行业也遭受较大冲击，因此以2019年房产税税收收入作为参考，其占总税收收入的1.29%，这是改革以来比重最高的一年，然而与预期相差甚远。而在美国，其房产税税率由地方政府最终确定，房产税税收收入在财政总收入中起主导作用，税率平均在1%～3%之间，房产税收入占总税收收入约70%。由此可见，低税率并不能够解决地方政府财政紧缺的燃眉之急，对房价的抑制作用也不明显。（图1；数据来源于国家税务总局上海市税务局）
图1 2011～2020年上海市房产税收入占总税收比重统计图
（三）征收房产税缺少法律依据。对于征收房产税，国家并没有相关的法律条文进行约束，而是依靠地方政府规章制度进行统筹规范。没有法律规定，人们对征收房产税意识淡薄，遇到问题不能及时维权，税收工作开展进度缓慢，最终效果也不理想。与此同时，国务院被全国人大及常委会授予制定征收房产税法律规范的权利，但这与我国税种立法只能由全国人大及常委会制定（除非有紧急情况出现）规定相悖。由此可知，我国应该尽快制定并颁布相关法律法规，用以规范房产税和纳税人之间的关系，确保房产税征收能够有效展开。
二、上海市征收房产税对房地产市场的影响
国民经济正在快速发展，科学技术日益提升，人们生活质量也有巨大的改善，贫富差距欲见明显。许多人会将闲置资金进行投资理财，而股票市场危险系数高，金融市场风险大，房地产市场无疑成了最好的投资环境。房价不断上升，房产从刚需变成了投资产品，投资者为了自身利益不断“炒房”，无疑增加了中低阶层人们的生活压力。上海市开展房产税试点改革的过程中，虽然没有取得突破性成就，但也不是一无所获。征收房产税在房地产市场中也取得一些成绩，为之后的改革奠定基础。与北京相比，上海市房价增速较为稳定，有助于自住购房者买到心仪的房屋，促进开发商塑造更好的企业文化，为政府增添财政收入，推动房地产市场的健康发展。
（一）对消费者的影响。对自住购房者而言，上海市征收房产税的对象是拥有两套及以上房屋的人，对于购买第一套住房的消费者来说没有太大影响，而且政府出台的相关政策更加利于自住房者买房，限制了投资者购房，使其将资金转投到其他市场，减少了竞争者，房价上涨幅度降低，因此自住购房者是征收房产税政策的受益者。
对投资和投机购房者而言，征收房产税政策主要面向高薪阶层，其持有的可流动资金多，会将目光放到投资市场，而安全稳定的房地产市场是最好的选择。但房产税政策出台后，税收种类增加，会提高他们的持有成本，投资利润空间降低，得不到投资带来的利益，便会将房屋出租，房产租赁市场供应量陡然间增加，供大于求，竞争力加大，为减少房产闲置时间，租金降低，则房产利润空间更低，因此投资和投机购房者不会轻易买房，“炒房”现象也会有所降低。面对这一现象，投资者和投机者将会出售或出租所持有的房产，减少房产囤积，二手房市场掀开新的篇章。
北京是我国政治、经济、文化中心，人口密度大，解决其住房问题迫在眉睫，因此具有代表性。本文将北京市和上海市新建商品住房和二手住房进行对比，如表1所示。（表1）
表1 2019～2020年上海和北京住房价格较上月上涨指数一览表（单位：%）
2020年较为特殊，新冠肺炎疫情爆发，各行各业受到较为严重的影响，中央和地方政府将政策放宽，缓解市场和企业压力，因此上海市新建商品住房和二手房的房价上涨幅度较大。上海市和北京市均为超一线城市，在2019年，两者相比较而言，上海市新建商品住房价格上涨指数范围在-0.1%～0.5%，北京市新建商品住房价格上涨指数范围在-0.2%～1.7%，虽然上海市房价依旧上涨，但可以看出上海市新建商品住房房价上涨幅度比北京市的上涨幅度小，且上海市新建商品住房价格波动幅度较为稳定；上海市二手房价格波动范围在-0.2%～0.6%，北京市二手房价格波动范围在-0.6%～0.6%，上海市二手房价格波动幅度较为稳定，且处于上升状态，可以看出上海市二手房市场行情较好，有良好的发展前景。
（二）对开发商的影响。对于开发商而言，房地产市场与他们息息相关，任何的变化都会对他们产生影响，征收房产税政策也不例外。虽然征收房产税对象是房产持有者，不是开发商，但为了避免房产税，人们可能会选择面积较小的房屋或者不买房，则开发商的房子会出现滞销情况，相比之前更难销售，因此对难售卖的房子需要进行降价或者其他形式处理，使开发商利润下降。
除此之外，投资者和投机者也会将手中多余的房屋进行出售，因此房地产行业将面临供大于求的问题，房地产企业可能就会优化转型，将注意力集中在房屋结构和设计上，并且为了吸引人们的目光，企业也会根据自身企业文化和社会需求对房屋进行重新定义，寻求新的方向发展。
（三）对政府的影响。自改革开放以来，我国的经济制度全面转型，财政制度转向税收型。土地出让金、契税、土地增值税等均归为地方政府，而地方政府为了解决经济发展、地方财政压力等问题，会刺激地方房地产业发展，因此地方政府对土地财政的依赖性逐渐增强。如今人们对卫生环境愈发重视，对公共设施、医疗设备、教育等方面提出了更高的要求，城市建设也需要花费大量的时间、精力和金钱，大量的财政支出增加了政府的财政压力。房产税政策出台后，地方政府也是受益者，其财政收入来源增加，财政压力得到缓解，公共服务质量得到改善，城市居民的幸福感上升。
三、完善上海市征收房产税的措施
如今，上海市各地房价上涨幅度依旧较大，并没有下降趋势，并且超出了普通工薪阶层所能负担的经济范围，需要进一步稳定房价。根据试点改革的经验，结合外国较完善的税收政策，制定符合我国国情的房产税政策，为此本文提出以下几点措施作为参考：
（一）制定合理税率，完善税收体系。1989年，我国针对房产税颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，并在同年开始实行，由于各种原因，在2009年废除。上海市在实施征收房产税政策过程中，出现了很多问题，各方面的效果并不明显，低税率、低收入、低回报。由此发现，可以适当提高税率，针对不同收入人群或者不同类型房屋制定合理税率，缩短贫富差距。房地产行业在我国具有至关重要的作用，不仅拉动国民经济增长，还会推动相关产业链的发展，所以房产税问题不容忽视。不同于国外已有的较为完善税收体系，我国需要结合我国国情进行探索，制定出适合我国发展的税收体系。为了公平公正地评估房产值，权威性评估机构必不可少。我国现在评估机构较少，人才资源稀缺，因此需要积极引导人才向房产评估方向发展，创建独立性的房产评估机构，组建专业的团队，确保评估工作的公平公正。同时，也需要建立相应的申诉机构，便于人们对评估方面的问题进行上诉，创造良好的征税氛围。
（二）扩大征税范围，减少免税面积。在上海市，房产税的征收范围是针对新建商品房和新购二手房，这有很大的局限性，应将存量房也纳入到范围内。在房产税政策改革出台之前投资者和投机者购买的房屋，在政策出台后不需要交付额外的房产税，也不会损失成本，因此对新增购房者并不公平。如果将房产税税基范围扩大到存量房，多套房持有者会因成本增加而出售，则会增加房屋供应量，从而使房价下降。此外，由于免税面积过大，人们在买房时只要将面积控制在免税范围内，就可免交房产税，因此使地方政府征收的房产税范围缩小了。根据社会中低收入人群和市场情况，适当缩小免税面积，使房产税税收增加，有效控制房价趋于平稳。
（三）明确法律规定，加大监督管理。依法治国是我党领导全国各族人民治理国家的基本方略，在此大背景下，为了征收房产税能够继续有条不紊地实施，国家应该尽快颁布相关法律法规，增强人们的纳税意识，做到有法可依。法律具有权威性，能够加强人们对房产税的重视程度，人们在交税过程中，遇到任何有损自己利益的情况，均可用法律保护自己的权益。同时，建立健全监管机制，加强监督管理，防止出现偷税漏税等现象。政府也要做好相关工作，纳税人的信息要及时更新，积极宣传征收房产税的意义，开展相关活动，推动房产税税收工作的进程，让人们真正了解并认可纳税，学会用法律规范自己的行为和保护自己的利益。
综上所述，我国房产税政策出台后，由于税率低、免税面积大等问题，导致与预期效果相差甚远。房地产业是我国主导产业，对金融稳定发展有着至关重要的影响，征收房产税不可以急于求成，借鉴西方国家的税收文化，结合我国国情和改革试点积累的经验，慢慢完善房产税体系。中国文化中讲究安居乐业，父母会帮助自己孩子买房，还有部分人看重房地产行业发展前景，为了投资赚钱，从而出现了“炒房”现象，使房价增长幅度过猛，导致低收入人群望尘莫及、高收入人群一本万利，贫富差距进一步加大。随着房产税体系慢慢完善、具有权威性的法律条文颁布、监管力度加大，人们对房产税的认可度会逐渐增强，抑制房产投机行为，我国房价上涨幅度也会变得稳定，使房地产市场向健康发展的道路前进。（指导老师：沈叶）
